Вложения в дорогую квартиру в Москве
«Как и куда в столице выгодно вложить свои кровные»
Вложение денег в недвижимость вот уже десять лет является одним из наиболее безопасных и прогнозируемых способов сохранить деньги и их приумножить. Подобную разновидность инвестиций эксперты окрестили «бизнесом без адреналина», поскольку такие вложения имеют не только минимальную степень риска, но обладают на сегодняшний день даже большей ликвидностью, чем сбережения на банковских депозитах.
- Элитная же недвижимость отличается не только по своему определению от остального рынка жилья, но и тем, что приносит больший процент доходности и имеет повышенный спрос.
Инвестиции в дорогую недвижимость
Главной особенностью инвестирования в этот сегмент рынка является его малая зависимость от экономических кризисов.
Обороты продаж могут снижаться, но цены меняются несущественно.
Даже экономические кризисы, как показал дефолт 1998 года, не затрагивают бизнес-элиту.
Недвижимость этой категории является вневременным вложением, с годами она только дорожает.
Москва — не только политический, но и финансовый центр России, поэтому всё больше бизнесменов из регионов предпочитают иметь квартиру в Москве. Это обуславливает высокий спрос на дорогое жильё и, как следствие, растут столичные цены на этот сектор недвижимости. Причём спрос намного опережает предложения.
Что касается инвестиций в жилую недвижимость, то главное — определиться — покупаете ли вы её для дальнейшей продажи или сдачи в аренду.
Лет шесть назад аренда жилья приносила «фантастические» доходы и могла давать 25-45% годовых в валюте.
Но после кризиса 2014 года доходность снизилась — тогда наблюдался отток иностранцев из России, которые являлись на тот момент основными арендаторами дорогого жилья.
Сейчас российский рынок стал снова привлекателен для иностранных инвестиций,зарубежные компании увеличивают бюджет на аренду недвижимости для своих сотрудников. Поэтому и растёт доходность этого сектора.
На сегодняшний день прибыль от сдачи в аренду жилья составляет 10-20% годовых в валюте в зависимости от местоположения и года постройки.
Гарантированные 10-12% обеспечит вам квартира в новом элитном доме, которую вы купили на стадии строительства, сделали хороший, дорогой ремонт и стали сдавать в аренду.
Главными потребителями арендного жилья в новых домах являются иностранные граждане:
Сотрудники посольств, представители иностранных компаний и бизнесмены из регионов, которых волнует, в первую очередь безопасность, близость к центру, парковка. Если недвижимость, которую вы приобрели, обладает подобным набором условий, то вы всегда найдёте арендатора.
Можно пойти и другим путём и, соответственно, получить иную прибыль. Если вы купите квартиру в старом доме в центре Москвы, отремонтируете её и сдадите также в аренду, вот такая сделка может вам дать сегодня более высокую доходность. Из-за остающегося высокого спроса на старые дома в центре, сдача такой квартиры в аренду сейчас может принести 15% максимально 30% годовых в валюте. Выбрав этот вариант вложений, вы выиграете в краткосрочной прибыли, но можете потерять в долгосрочной перспективе. Если вы вкладываете деньги в этот бизнес, вы должны осознавать, что когда захотите выйти из него, у вас должна быть такая возможность. С этой точки зрения, выгоднее покупать квартиру в новом доме. Даже если в ближайшее время вам она не принесёт большие дивиденды, то через лет пять или десять её можно будет продать выгоднее, чем недвижимость в старом доме, пусть даже в историческом центре Москвы.
Существуют на сегодняшний день различные подходы также в инвестировании недвижимости в столице с целью её дальнейшей перепродажи. Один из них, наиболее простой, когда инвестор вкладывает деньги в квартиру на стадии проекта, ждёт, когда появиться первый этаж или дом будет сдан, потом продаёт квартиру по возросшей цене. При краткосрочных спекуляциях(1-2 года) рост рыночной стоимости квартир такого уровня может составить 50-100%.
До сих пор сохраняется очень большой спрос на готовые загородные дома с земельными участками. Большинство занятых людей не имеют возможности из-за недостатка времени заниматься строительством дома, дизайном помещения и ландшафта, но они готовы за это платить.
Какие тенденции и перспективы на рынке дорогой недвижимости?
Сейчас риелторы стремятся избежать коммерческих спекуляций, то есть сразу продавать дорого.
Это нужно также учитывать потенциальным инвесторам.
Причина повышения первоначальных цен в том, что зачастую в хорошем элитном доме первые пять лет невозможно комфортно жить.
Как правило, дом сдаётся под ключ, часть людей покупает квартиры непосредственно для проживания, но часть их приобретается спекулянтами для дальнейшей перепродажи. Первыми ремонт делают те, кто хочет как можно быстрее вселиться в приобретённую собственность, потом постепенно продают квартиры, спекулянты, обустраиваются новые жильцы и люди, которые вселились сразу, ещё достаточно долго (3-7лет) живут, окружённые ремонтом своих соседей. То есть, практически на стройке.
Кто сегодня покупает дорогое жилье?
Дорогое жильё сегодня покупают различные группы людей.
Самые активные сегодня на этом рынке клиенты — бизнесмены из регионов.
- Основной их бизнес не в Москве, но по долгу службы они часто приезжают в столицу и им необходима хорошая, уже отремонтированная квартира в центре, чтобы было где отдохнуть, встретиться с партнёрами, иногда привезти семью.
Такие люди не ищут, где дешевле, у них ограничено время, поэтому они стремятся купить наиболее приемлемый вариант, главное, чтобы было всё готово для проживания.
Другая разновидность активных покупателей — это те, у кого есть загородный дом, однако ребёнка надо возить в школу, на загородных шоссе постоянно пробки, и поэтому в связи с тяжёлой транспортной ситуацией приобретается в Москве хорошая квартира недалеко от школы.
Какие существуют риски вложения денег в дорогую недвижимость?
Частному лицу при покупке недвижимости дабы избежать ненужного риска, необходимо всегда консультироваться у своего юриста на стадии подписания документов.
Риелторы-агенты дадут самые полные консультации, так как прекрасно ориентируются в этой теме, знают все подводные камни, плюс солидные компании имеют блестящую юридическую службу, которая разложит вместе с вашим агентом все тонкости предстоящей сделки и обезопасит вас и себя от всех рисков. А проверка и экспертиза всех необходимых документов у продавцов элитного жилья и, особенно в Москве, покупателю просто не под силу. В чём мы убеждались неоднократно в своей работе. Конечно, хочется купить «роскошь» дешёво и быстро, и без всяких комиссионных. Но в результате иногда клиент теряет безвозвратно очень и очень большие деньги. Лишается всяких каких-либо малейших надежд на возврат вложений. И никакой суд этому не поможет.
Есть определённая степень риска, если человек вкладывает деньги в строящееся жильё. Лучше обращаться к компании-риелтору с хорошей проверенной репутацией, которая представляет застройщика. Давно работающая на рынке недвижимости фирма никогда не свяжется с застройщиком, у которого неправильно подготовленные важные документы. Не получат застройщики должного разрешения на строительство — риелтор ни при каких условиях не возьмёт ордер на открытие продаж. Вопрос опять же в том, на какие риски вы можете идти. Если компания — застройщик проверенная, но у них нет пока в наличии незначительного документа, однако уже начались работы, то здесь вопрос именно только вашего выбора. Уже находясь на стадии котлована, застройщик вложил денег раз в пять больше, чем стоит самая дорогая квартира в этом доме, и в его интересах довести стройку до конца. Думается, что инвестор строительства, который «закопал» уже несколько миллионов долларов, вряд ли уйдёт и бросит дело незавершённым, он будет «биться» до конца. Сейчас на строительном рынке Москвы работают пять-шесть компаний, достаточно хорошо себя зарекомендовавших, этим именам мы верим. Порою они дороже других застройщиков, но каждый их последующий дом лучше предыдущего и квартиру в их доме вы всегда сможете выгодно продать. Поэтому, покупая квартиру на стадии проекта у такого «проверенного временем» застройщика, вы минимизируете риск.
К примеру, совсем недавно стало возможным и для россиян покупать недвижимость в Швейцарии, имея при себе лишь заграничный паспорт РФ.
Раньше, не имея вида на жительство, купить квартиру в этой стране было невозможно. Сегодня же россиянин, имеющий достаточно средств, может, запросто, к примеру, в Женеве приобрести недвижимость и потом сдать её в аренду. Да, процент прибыли будет намного ниже, чем от аренды в Москве, ведь рынок за рубежом уже устоявшийся и будет приносить максимум 8% годовых в валюте. Но это спокойный бизнес — страхуешь его в банке и получаешь абсолютные гарантии надёжности.Но и здесь нужно ориентироваться на проверенные временем фирмы.
Мы работаем не со всеми компаниями-продавцами квартир за рубежом. И не в любой стране мира. Там «говорят», очень всё хорошо, комфортно и законно. Но, уверяем вас — это не так! «Лохотронов» и «Кидалова» хватает везде.
По нашему законодательству и насколько нам известно страховые компании даже самые известные и крупные предоставляют страхование только строительных рисков, то есть застройщиков.
И пока нет известных страховых компаний, которые взяли бы такую ответственность на себя и страховали риски по сделкам с недвижимостью в Москве.