Как продают квартиру в ипотеке
Современная действительность такова, что должники по ипотеке и ипотечному кредиту не всегда имеют возможность продолжать расплачиваться.
Потеря работы, проблемы со здоровьем, снижение заработной платы или увеличение расходов на обеспечение семьи, часто приводят к прекращению выплат по кредиту и неумолимому начислению штрафов.
В связи с этим, люди приходят к необходимости продажи ипотечных квартир, во избежание реализации этих квартир банком по ликвидационной цене, которая является гораздо ниже рыночной.
При покупке квартиры в ипотеку в свидетельстве о праве собственности сказано, что квартира обременена залогом. Это значит, что владелец не может ею распоряжаться по своему усмотрению, пока не погасит долг банку.
Существует несколько вариантов решения этой проблемы.
- О более популярных вариантах мы расскажем подробно.
Продажа с одновременным снятием обременения
Эта процедура называется «купля-продажа квартиры с одновременным снятием залога«.
Алгоритм этого варианта таков:
- Получение письменного согласия банка на продажу заложенной квартиры ( В этом случае банк не принимает участие в поиске покупателя на квартиру, Вы обращаетесь либо в агентство недвижимости с целью найти покупателя по рыночной цене и профессионально с минимальными рисками провести сделку, либо ищете покупателя самостоятельно на свой страх и риск).
- Далее осуществляется поиск покупателя (чаще всего, банк, в котором оформлена ипотека, настаивает, чтобы покупатель, если у него нет «живых» денег, то есть наличности, имел кредит у них же. Или чтобы банк, в котором у покупателя кредит, перевел деньги на погашение залога в ваш банк) и подписание предварительного договора купли-продажи, в котором оговариваются сроки, порядок совершения сделки купли-продажи и то, на кого ложатся расходы по ее проведению. Сроки выхода на сделку, включая поиск покупателя на квартиру, напрямую зависят от заявленной цены на квартиру.
- Фиксация суммы долга на определенный момент.
- Помещение денег, предоставленных покупателем, в две ячейки банка: одна ячейка — деньги в оплату оставшегося долга, вторая — сумма, причитающаяся вам. Открытие ячеек возможно только при соблюдении определенных условий, связанных с предоставлением документов о снятии залога и проведении сделки купли-продажи. Вместо ячейки с долгом банку может использоваться депозитный счет.
- Оформление документов (банк обращается в рег. службу с уведомлением о погашении кредита, снимает с квартиры обременение, выдает закладную и бумагу об отсутствии задолженности продавцу квартиры, т. е. вам. Вы получаете документы на владение квартирой и оформляете договор купли-продажи с покупателем.
Письменное разрешение от банка
Возможен такой вариант, при котором банк дает письменное разрешение на проведение сделки и вы самостоятельно обращаетесь в рос. регистрацию, а затем предоставляете банку новые документы о праве перехода собственности на покупателя.
- Основное преимущество этого варианта состоит в том, что до полного оформления документов денег никто не получает, и это ограничивает риски всех сторон.
Переоформление кредита на покупателя квартиры
При осуществлении этого варианта не требуется снятие обременения.
- Банк переоформляет кредит на другое физическое лицо и предоставляет документ на право собственности с обременением на его имя.
Кредитору в этом случае необходимо оценить нового заемщика, это связано с дополнительными трудозатратами, поэтому банки не всегда охотно идут на такую схему.
Выбор варианта
Перед тем, как начать претворять в жизнь план по продаже ипотечной квартиры, стоит оценить плюсы и минусы этого предприятия применительно к вашему положению вещей.
Конечно, цены на недвижимость растут, и продавать вы будете за более высокую цену, но необходимо учитывать то, что цена на квартиру не должна быть завышенной, поскольку предложений на рынке недвижимости на сегодняшний день довольно много, и Ваша квартира при высокой цене может просто напросто никого не заинтересовать.
Покупатели не очень охотно идут на сделку по приобретению обремененной квартиры, потому что покупка квартиры — серьезный шаг, и никто не хочет рисковать.
Помимо прочего, покупателю, который является обычным обывателем, будет достаточно сложно объяснить самостоятельно процедуру сделки.
В связи с чем мы рекомендуем обратиться к профессионалам, чтобы сберечь время, деньги, нервы.