Какие справки нужны при продаже квартиры?

Любая сделка с недвижимостью предполагает подготовку пакета документов. Его состав может варьироваться в зависимости от того, продается имущество, дарится или оформляется в наследство. Помимо специальных документов и выписок, имеются в каждом наборе и «постоянные присутствующие». Это — необходимые в обязательном порядке справки.

Собирая их для совершения сделки, не забывайте: большинство из них имеет ограниченный срок действия. Поэтому начинать оформление документов желательно, когда уже есть 2 стороны сделки.

В паспортной службе по месту прописки получаем справки по формам №7, 9.

1. Справка по форме 7 может нужна для совершения сделки купли-продажи или, к примеру, для оформления наследства. Она содержит технические характеристики квартиры: метраж помещения, краткие сведения о здании, замечания о дефектах и проведенных перепланировках.

2. Справка по форме 9. Именно по ней можно определить количество зарегистрированных в квартире жильцов. Против ФИО каждого проживающего в справке указаны данные о его регистрации или снятии с регистрационного учета (иногда — причина «выписки» жильца). В заголовке справки обычно стоит ФИО собственника жилья.

При продаже квартиры форму 9, как и ряд других документов, желательно запросить у продавца заранее, еще до внесения задатка. Тогда можно избежать неприятных сюрпризов. Данная справка не имеет законодательно установленного срока действия, она лишь подтверждает сведения о зарегистрированных в объекте жильцах на дату выдачи документа. Однако организации, которые принимают эту форму, вправе самостоятельно устанавливать допустимый срок ее действия (обычно около месяца). Поэтому лучше все-таки оформлять справку по форме №9 ближе ко дню подписания договора. В особо проблемных случаях этот документ можно получить несколько раз: до внесения аванса, до заключения договора и до полной передачи денег.

Особую важность приобретает форма 9 при расселении коммунальных квартир. В частности, справка позволяет выяснить, подлежат ли приватизации все комнаты квартиры. Так, если кто-то из обитателей коммуналки уже использовал свое право на приватизацию, а потом снова оказался «на государственных квадратных метрах», с его комнатой могут возникнуть проблемы.

Справка по форме 9 нужна, чтобы подтвердить тот факт, что реальная площадь жилого помещения идентична площади, указанной в техническом паспорте квартиры. Связано это с тем, что с 1998 года система обмера помещений изменилась. Раньше размеры указывались с наличием десятых и сотых метра, а сейчас они округляются до десятых. Поэтому в техническом паспорте на квартиру необходимо сделать отметку о том, что изменение размера жилплощади произошло в связи с применением новой методики измерения. На практике граждане делают далеко не всегда.

3. В процессе совершения сделки с недвижимым имуществом решающее значение имеет отсутствие различных прав и притязаний на предмет сделки (дом, квартиру, комнату). Данные о наличии или отсутствии правопритязаний на объект можно получить из ЕГРП — Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписка из ЕГРП является основным средством подтверждения наличия либо отсутствия прав, обременений на жилье. Только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП возникают либо прекращаются те или иные права на объекты недвижимости. Выписка не является обязательным документом для совершения сделки, но может потребоваться в различных случаях. Например, ее часто запрашивают потенциальные покупатели квартир или даже сами продавцы. Срок действия выписки составляет один месяц.

Если права на квартиру не были зарегистрированы в УФРС, интересанту выдается выписка с сообщением об отказе в предоставлении запрашиваемой информации с указанием на отсутствие в ЕГРП записей об объекте недвижимости. Подобная ситуация может сложиться если право собственности на объект возникло еще до создания Федеральной регистрационной службы (ранее — ГБР) или квартира построена недавно.

4. Справка об уплате налога на недвижимое имущество.

Дело в том, что до января 2006 года обязанность по уплате налогов возникала у одаряемых и наследников, за исключением наследования или дарения между супругами и составления договоров дарения в простой письменной форме. При этом был установлен дифференцированный размер налогового сбора, в зависимости от степени родства и стоимости имущества.

Начиная с указанной даты п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ освобождает от налогообложения одаряемого, если даритель является членом его семьи и(или) близким родственником. Так, от налогов освобождаются супруги, родители, дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки. Также в этот перечень попадают внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

5. Для продажи квартиры продавец всегда должен иметь нотариально заверенное согласие супруга на покупку либо заявление о том, что он не состоит в браке.

6. Если в сделке участвует несовершеннолетний, необходимо получить разрешительные документы от совета опеки и попечительства. Иначе заключенный договор с участием несовершеннолетнего в последующем может быть признан недействительным.

7. Бывают случаи, когда для совершения сделки может потребоваться справка из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учете. Правда, нужна она бывает редко, в основном лишь в тех случаях, когда продавцом, дарителем или завещателем выступает пожилой человек, дающий повод усомниться в его здоровье. При этом необходимо учитывать, что нахождение на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере сейчас является делом добровольным. И человек, имея соответствующие заболевания, может «в списках не значиться».

В связи с этим, по советам юристов, необходимо четко различать справку о нахождении на учете и заключение об обследовании. Медицинское обследование должно быть произведено в день или накануне совершения сделки. Причем лучше проверить пациента не только на предмет психоневрологических заболеваний, а еще и на предмет наличия наркотической зависимости.

Как видим, наличие определенного набора справок является обязательным условием при совершении сделки купли — продажи жилой недвижимости. Сторонам — участникам сделки нужно помнить, что отсутствие хотя бы одной из них может стать причиной для отказа в регистрации самой сделки в регистрирующем органе. Сбором необходимых справок заниматся обычно риелторская компания по поручению клиентов, так как риелторы знают расписание работы всех необходимых органов и знают, каким образом нужно писать различные заявления.