Московская недвижимость всегда в цене. Если купить и сдать в аренду.

В последние годы московская недвижимость зарекомендовала себя как прекрасный инвестиционный инструмент. Американский доллар, который все мы так беззаветно любили последние 12-15 лет, сегодня безоглядной любви достоин уже куда меньше. Иные возможные виды вкладов не приживаются, и лишь недвижимость выглядит как оплот стабильности и надежности. Как многим стало понятно, недвижимость — это «два в одном». Есть вариант чисто спекулятивный (в данном случае это слово используется исключительно как термин, без всякой негативной окраски) — покупаем квартиру, дожидаемся, когда она поднимется в цене, и перепродаем. Второй — извлечение дохода от сдачи в аренду. Конечно, проценты там не столь запредельны, как при спекулятивных операциях, но получать 1-2% от покупной стоимости в месяц (т.е. около 20% годовых) вполне неплохо — особенно с учетом того, что этот бизнес не требует активного личного участия.

ОТ КОТЛОВАНА

Наиболее разумен спекулятивный подход к операциям с новостройками, ибо он обеспечивает максимально высокую доходность. Основная идея квартирных спекуляций — приобретение жилья на ранних этапах строительства («на стадии котлована») с последующей перепродажей в момент, когда дом сдается в эксплуатацию и на квартиру получено свидетельство о собственности. Надо ли говорить, что продавец, имеющий абсолютно новое жилье, оказывается в выгодной ситуации.Потенциал роста цен на строящиеся квартиры на сегодня уже четко определился — за период с «нуля» (когда на месте дома красуется свежевырытый котлован) до «коробки» (когда возведены стены и крыша здания, а внутри начинаются отделочные работы) цены вырастают в среднем на 18-25%. Если же это уникальный проект, то прирост может составить 50% и даже больше. Правда, это верно лишь в том случае если проекту предшествовал хороший расчет. Это та самая инвестиционная идея, которой застройщик привлекает частных инвесторов — покупателей. Что касается сроков строительства, то здания «растут» по-разному: от восьми месяцев до полутора лет. Так что если переводить приведенные выше цифры в более понятные «проценты годовых», получится от 12-16 до 25-35%.

Этот прирост квартиры в цене — практически гарантированный, потому что его закладывает сам застройщик. Любая компания, как известно, работает таким образом: ей нужно в определенный срок вернуть вложенные в строительство деньги и рассчитаться по полученным кредитам. Поэтому если есть два варианта: либо отложить продажи до окончания работ и постараться получить максимальный доход, либо продать побыстрее, но с меньшей выгодой, компания-застройщик почти всегда выбирает второе. А частному инвестору торопиться некуда, он может подождать и получить от продажи своей недвижимости максимальную прибыль.

То, что основной рост цены приходится на завершение «коробки», а потом цены растут значительно медленнее, тоже не случайно. Многим покупателям психологически трудно отдать немалые деньги за «воздух». Когда дома еще нет, сложно представить себе его внешние очертания (даже имея перед глазами макет здания), его инфраструктуру, красоту холлов и лобби, планировки квартир. Хочется видеть товар, что называется, «лицом». А когда «коробка» уже стоит, рабочий рост цен заканчивается, и остаются лишь дополнительные 5-7% к среднему для рынка недвижимости общему удорожанию. Все названные проценты применимы к дорогому жилью в центральных районах Москвы и с определенной оговоркой к типовым новостройкам на окраинах столицы. Имея миллион долларов, можно купить одну квартиру в элитном клубном особняке в ЦАО, или 20 «однушек» на периферии. Конечно, в некотором смысле дешевое жилье даже предпочтительнее — рынок типовой и недорогой недвижимости активнее и быстрее реагирует на все изменения. Панельные дома быстрее строятся и быстрее продаются, поэтому получить доход можно практически без усилий. Вместе с тем типовых квартир значительно больше, все они одинаковые, и значительно повысить цену на них продавцу не удастся: придется довольствоваться заложенным застройщиком процентом.

Поскольку в Центре столицы жилье уникально, то его можно считать самым надежным объектом вложения имеющихся средств. Главное здесь — сделать правильный выбор, который способен обеспечить очень высокий доход. Достигается он путем добавления к 18-25% «от застройщика» еще 15-20%. Осознавая это, люди стремятся инвестировать в серьезные качественные проекты, например, в элитные особняки на Остоженке, Патриарших, Арбате и его переулках, в районе Плющихи и Замоскворечья. Правда, небольшие клубные особняки составляют исключения. Во-первых, чаще всего они все-таки приобретаются как жилье (которое, разумеется, можно рассматривать как косвенные инвестиции), и, во-вторых, существующий предпокупочный фейс-контроль способен затруднить последующую их перепродажу. Хотя элитное жилье в ЦАО — более сложный, но и гораздо более перспективный инвестиционный инструмент. При правильном расчете покупка 10-20 недорогих типовых квартир в спальном районе на проверку окажется менее интересной, нежели одно, но серьезное вложение в уникальный проект.

РЕКОМЕНДАЦИИ

При выборе объекта инвестирования эксперты рекомендует обратить внимание на компанию-застройщика. Успешный застройщик, имеющий много удачных реализованных проектов, гарантия того, что выбрано «правильное» место, инженерия и инфраструктура продумана, проект интересен и строители со сроками справятся. Успешные компании отлично знают потребительский спрос и стараются в каждом новом строящемся доме воплотить мечту потенциального покупателя.

Что касается параметров самого жилья, то по оценкам специалистов, покупатель при выборе учитывает порядка 30 показателей, и что окажется ключевым для данного конкретного человека — предсказать очень сложно. Предположим, если среди прочих критериев значимости покупатель делает ставку на вид из окон квартиры, то не обязательно он его получит. Во-первых, потому что самого дома еще нет, и, во-вторых, потому что сейчас в Москве ведется активная застройка и перестройка центра города. Так что ситуация, когда покупали квартиру с прекрасным панорамным видом, а потом перед окнами выросла стена соседнего здания — не нова. Не так часто, но подобное случается.

МНОГООБЕЩАЮЩАЯ ВТОРИЧКА

Вторичный рынок — царство инвестиций. Много квартир приобретаются с целью последующей их сдачи в аренду. Самая желательная для арендодателя категория клиентов — иностранные специалисты, работающие в Москве в представительствах крупных транснациональных компаний. Работодатели, как правило, стремятся обеспечить им пристойный уровень жизни (он складывается из ряда показателей, среди которых трех- или четырехкомнатная квартира в 150-250 кв. м в Центре Москвы). Следующая категория арендаторов — приезжие из «денежных» регионов и москвичи, перебравшиеся на постоянное жительство в пригородные коттеджи, но желающие иметь небольшую (метров в 80) квартиру в Центре — для представительских целей. Но особой погоды на рынке эти категории не делают, большинство арендодателей все же предпочтение отдают иностранцам, справедливо полагая, что от них и хлопот меньше, и денег больше.

Теоретически пригодную для этой категории снимающих квартиру можно купить и в новом доме. Но проблема в том, что это окажется очень дорого: квартиры в элитных домах стоят от $4-6 тысяч за кв. м. А вот старую коммунальную квартиру где-нибудь на Патриарших или Чистых прудах, Остоженке или Арбате можно купить до $3000 за метр. Даже с учетом очень хорошего ремонта квартира обойдется в $3,5-4 тысячи за кв. м, то есть ровно вдвое дешевле нового жилья (где, кстати, ремонт тоже делать нужно).

Имея подобные апартаменты, вполне можно найти арендатора, готового заплатить за них $5-7 тысяч в месяц, в отдельных случаях, если место оказалось особенно удачным и отделка квартиры хороша — до $10 тысяч. Таким образом, в год квартира будет приносить 15- 25% собственной стоимости, и проект полностью окупится за 4-6 лет.

Есть здесь и еще ряд приятных деталей. Покупка квартиры на последнем этаже дает право на последующий выкуп чердачного помещения(оформление прав может занять от 1года до 2-х лет и дополнительных «непредвиденных» расходов) Но это очень выгодно — стоимость выкупа на сегодня составляет порядка $600 за кв. м, и за эти деньги площадь жилья фактически удваивается.

Еще большие перспективы имеет квартира на первом этаже: ее можно перевести в нежилой фонд и сдавать затем под офис или магазин. С учетом катастрофической нехватки в Москве нежилых помещений, этот вариант выглядит многообещающе. Заметим: в категорию «нежити» можно перевести не только первый этаж. Главное, чтобы нежилое помещение не находилось над жилым — следовательно, если первый этаж нежилой, можно переводить и второй этаж, и так далее. В Центре довольно много домов, где уже все квартиры на всех этажах стали нежилыми.

А возможен ли с коммунальными квартирами спекулятивный подход? Теоретически — вполне. Купленная по $2000-2500 и отремонтированная по $300 за кв. м («полуфабрикат», в котором новый владелец будет делать ремонт уже в соответствии со своим вкусом) квартира может быть продана более чем по $3000 за метр. Но этот вариант инвестирования практически утратил свою актуальность. Значительно разумнее иметь квартиру и получать постоянный доход от аренды, чем довольствоваться единовременными деньгами.

РИСКИ

Любая покупка жилья на вторичном рынке имеет определенный элемент риска. Есть вероятность, что кто-то из бывших собственников попытается оспорить сделку в суде. Впрочем, как говорят риэлторы, сегодня большинство этих рисков «исчезающе малы». Если же квартира расположена в старом доме, появляется опасность того, что дом будет объявлен ветхим и подлежащим сносу. Но перспектива сноса теперь решается не так легко, как, скажем, лет пять назад. Законы очень хорошо защищают собственников жилья. Давно перестали быть диковиной обращения граждан в суд на застройщиков, да и сами судьи теперь значительно лучше ориентируются в жилищных вопросах. Одним словом, просто так взять и «вытряхнуть» жителя из его квартиры уже не получится, и огромное количество инвесторов обломало зубы, пытаясь реализовать проекты реконструкции. Довольно часто инвестор, прикинув, сколько и какого качества жилья он должен будет предоставить отселяемым, отказывается от проекта. Особенно «тяжелыми» для инвестора оказываются дома, где выкуплены все квартиры, нет коммуналок, социально неблагополучных семей — это значит, что каждый собственник по отдельности и все они вместе могут постоять за себя, и каждому собственнику придется переплатить вдвое-втрое. Никакой проект не стоит таких денег.

Кроме того, есть официальная программа реконструкции на 5-7 лет. Для каждого округа и муниципального района существуют списки домов, признанных аварийными. Списки эти хоть и пересматриваются, но не очень часто. Любое нормальное агентство, проводящее покупку или продажу квартиры, всегда проводит соответствующую экспертизу и предоставляет клиенту всю информацию — это входит в общепринятый на рынке комплекс услуг.

НЕДВИЖИМЫЙ КАПИТАЛ

По статистике, доля инвесторов в недвижимость составляет примерно 20% от общего числа покупателей. При этом число людей, которые вкладывают деньги в недвижимость, меняется по синусоиде, то есть, то растет, то падает. Это зависит от принимаемых в России законов, стабильности экономики, финансовых изменений. Но общее количество инвестиций всегда остается примерно одинаковым. Можно выбрать свой вариант инвестирования, однако очевидно: элитная недвижимость — идеальный вариант для максимально надежного вложения имеющихся средств. Деньги, обретшие форму дома или квартиры, защищены от дефолта, падения курсов любых валют и других финансовых или экономических катаклизмов, ибо стоимость купленной элитной квартиры может либо расти, либо оставаться неизменной долгие годы.