Неликвидная недвижимость
Недвижимость, особенно дорогая, не должна продаваться быстро.
Если с первого же объявления прибежал десяток интересующихся, и каждый готов в тот же день купить — владельца объекта это должно не обрадовать, а насторожить:
- цена, вероятно, занижена.
Но бывает и обратная крайность — квартира или загородный дом предлагаются многие месяцы и даже годы, и все безрезультатно.
- В этом случае можно говорить о том, что мы имеем дело с неликвидом.
Существуют три причины, по которым объект может попасть в категорию неликвида.
- Первая — это дефекты местоположения, архитектуры и строительства.
- Вторая — недостатки внутренней отделки и дизайна.
- И третья — когда проблема не в квартире, а в голове ее владельца. Такое, увы, тоже бывает…
Теперь разберём каждый случай подробно.
Плохое месторасположение, архитектура и ошибки строительства
Очень многие дома находятся в небезупречных местах.
- О широко рекламируемом доме «Патриарх» обычно говорят, что построен он на Малой Бронной или на Патриарших прудах. На самом деле это практически Садовое кольцо.
- В свое время был возведен весьма пафосный дом «Помидор» возле метро «Аэропорт», но продавался он очень тяжело, потому что расположен на Ленинградском проспекте.
Критичным, является отсутствие паркинга или хотя бы закрытой территории, где можно было бы ставить машину.
- Квартиры без этого элемента очень трудно продавать — какими бы они ни были замечательными.
Крайне тяжелая, особенно для центра Москвы, проблема — затененность.
- Дома стоят очень близко друг к другу, солнце не попадает в квартиру ни в какое время года, вид из окна — глухая стена. Добавим к этому, что при продаже без отделки весь «интерьер» — серые бетонные стены, которые и так давят. Покупатели понимают, что жить здесь им придётся при постоянно включённом электричестве — и исчезают.
Дурная архитектура и планировка.
- То, что архитекторы далеко не всегда создают шедевры, общеизвестно. Например, в квартире более 100 кв. м может быть запроектировано всего три окна — подобный объект сейчас продаётся в районе метро «Смоленская», и владелец хочет получить по $10 тыс. за кв.м, «потому что вся недвижимость в этом районе стоит дорого». Здравый смысл подсказывает, что сделать эту квартиру трёхкомнатной не получится (потому что как минимум одно окно нужно для кухни), а именно такая планировка обеспечила бы хорошую ликвидность.
В прессе было много разговоров о прелестях открытых планировок, квартир-студий, «жилищ для молодого неженатого банкира». К сожалению, молодых неженатых банкиров, которые совсем не планируют завести детей, не так много, и подобные бестолково спланированные объекты повисают мёртвым грузом.
Квартиры, спланированные как трех- и даже четырехуровневые, смотрятся очень эффектно. Но для городского жилья это нерационально, потому что примерно 15 кв.м на каждом этаже «съедает» лестница. «Спортсменов», готовых бегать в собственном жилище с этажа на этаж за мобильным телефоном или зубной щёткой, сейчас не найдёшь. Даже в загородных домах, где изначально иной метраж, потребители в последнее время стремятся к одноуровневым планировкам.
Ещё одна мода — огромные террасы в пентхаусах.
К квартире 200 кв.м прилагается терраса такого же метража, а то и вдвое больше. Но, во-первых, за эту неземную красоту нужно заплатить — по цене квадратного метра в квартире с понижающим коэффициентом 0,3, а то и 0,5. Деньги получаются немаленькие. И пользоваться открытой террасой при нашем климате удастся максимум два месяца в году. Можно, конечно, «ввести в тёплый контур» — сделать остекление, провести отопление, переложить пол, т.е. фактически присоединить террасу к квартире, но это стоит огромных денег, соизмеримых с ценой покупки.
Так что архитекторам, вероятно, нужно задуматься над тем, что они создают не красОты, а помещения для жизни. У нас не Средиземноморье, среднегодовая температура в Москве всего +3,50с.
Недостатки отделки и дизайна
Эти дефекты, разумеется, касаются не новостроек, а вторичного рынка.
- Хозяин делал всё «под себя», интерьер, кажется, ему верхом совершенства, но покупателям он почему-то не нравится.
Любой риэлтор может рассказать десятки историй о колоннах зелёного мрамора с золотыми завитушками — «серьёзные пацаны», особенно в кепках «аэродром», покупавшие квартиры в середине 90-х, именно так и представляли себе роскошь. Ещё может оказаться минимализм, когда из предметов мебели только электросчётчик, или японский стиль с ширмами и рисовыми циновками. Как в музее — глядеть здорово, но жить тут не хочется.
Хорошо ещё, если продавец отдаёт всю эту роскошь даром — покупателю нужно лишь не измениться в лице при просмотре, а потом недрогнувшей рукой выбросить всё из квартиры.
- Но если чуднАя отделка стоит больших денег, и продавец захочет вернуть траты — неликвид гарантирован.
А бывают, напротив, квартиры, где всё сделано так, что жить там хочется.
- Тоже случаи из жизни — покупатели на просмотрах плакали, потому что понимали, что им это жильё не по карману. Бюджет на покупку «около этого», поехали посмотреть на всякий случай и… Такую отделку и обстановку, вероятно, можно назвать антиподом неликвида.
Прихоти владельцев
Бывает так, что владелец квартиры выставляет цену, которая не соответствует никаким рыночным реалиям.
- Просто я хочу так!
Докапываться до причин — дело неблагодарное, и скорее оно заинтересует старину Фрейда, чем риэлторов.
- Иногда это элементарное упрямство, иногда неправильно понятая информация. Например, «Иван Иваныч продал точно такую же квартиру за столько-то!». То, что у Ивана Иваныча квартира на Остоженке, а у данного гражданина на «Автозаводской», в расчёт не принимается.
Случается, что квартира ценна владельцу по каким-то его личным причинам. По наблюдениям риелторов, чаще это свойственно женщинам.
- Здесь у неё родился ребёнок, она была счастлива в браке — и за то, чтобы расстаться с таким сокровищем, владелица хочет достойную, на её взгляд, компенсацию.
Но рынок, понятно, такой логики не приемлет, и квартира «висит».
А бывает и так, что и квартира нормальная, и цена тоже, но в семье нет 100-процентной готовности продавать.
- Муж хочет, а жена — нет.
И квартира оказывается «висяком»: вроде и с продажи не снимают, но каждый раз как-то так происходит, что продать не получается.
Риелторы, естественно, стараются страховаться от таких вариантов. Если по владельцу видно, что продавать он не готов — лучше откажутся, чем тратить деньги на рекламу и время на показы.
Как продать неликвидную квартиру?
Разобравшись с первым вечным вопросом «кто виноват?», переходим ко второму — «что делать?»
- квартир, которые не продавались бы вообще, в природе не существует.
Львиная доля неликвидных квартир являются таковыми потому, что цена не соответствует качеству предложения.
- Стоит превратить цену в реальную — и объект найдет покупателя.
В деле снижения главное — не перестараться: бывали случаи, когда хозяин безуспешно пытался продать, например, за $300 тыс., а потом в сердцах сбрасывал цену сразу на треть, хотя хватило бы и $20 тыс.
Возможно, желающий купить эту квартиру найдётся, но только через год-два. К тому же в условиях роста цен (он сейчас в элитном сегменте притормозил, но не остановился вовсе) то, что сегодня кажется дорогим, завтра раскупится на ура.
Наиболее ярко такая ситуация проявляется после кризисов:
- застройщик не готов продавать по бросовой цене, а покупатели не могут приобрести.
Но проходит немного времени — и распродано всё.
Опытные риелторы рекомендуют, в подобной ситуации владельцу недвижимости нужно иметь определенную смелость, чтобы пройти этот этап без потерь и переждать сложную ситуацию на рынке. Если квартира пригодна для жилья (т.е. не новостройка без отделки), ее можно сдать. Следует, правда, учитывать, что арендаторы в большинстве своем не любят, чтобы их беспокоили просмотрами квартиры. Согласятся на такое они только в том случае, если время и количество показов четко ограничить (не чаще раза в неделю, по вторникам, с 16.00 до 18.00), а также немного снизить цену аренды. Но даже с учетом снижения цены сдавать квартиру все равно выгоднее, чем вообще ничего не получать от ее простоя.
И, наконец, следует пригласить грамотного дизайнера, который может дать советы по доработке. Что-то выбросить, что-то перекрасить. Даже если в квартире не хватает окон, средствами дизайна можно добавить света, «раздвинуть» пространство.
Само слово «неликвид» воспринимается обычно с резко негативным оттенком.
- Но, иногда получается с точностью до наоборот — смотря с чьей колокольни глянуть.
Типичнейший пример: человек хочет жить непременно на Остоженке, но денег на полноценную квартиру не имеет. В этом случае он обращается к риэлтору с просьбой «найти что-нибудь из неликвидов, ведь есть же такие объекты, которые не продаются». Так что для кого — война, а для кого — и мать родна…