Какая недвижимость попадает в неликвид

Недвижимость, особенно дорогая, не должна продаваться быстро. Если с первого же объявления прибежал десяток интересующихся, и каждый готов в тот же день купить — владельца объекта это должно не обрадовать, а насторожить: цена, вероятно, занижена.

Существуют три причины, по которым объект может попасть в эту неприятную категорию, считает Надежда КОТ, управляющий директор компании «Кирсанова Риэлти». Первая — это дефекты местоположения, архитектуры и строительства. Вторая — недостатки внутренней отделки и дизайна. И третья — когда проблема не в квартире, а в голове ее владельца. Такое, увы, тоже бывает… Теперь разберем каждый случай подробно.

Излишества

Очень многие дома находятся в небезупречных местах. О широко рекламируемом доме «Патриарх» обычно говорят, что построен он на Малой Бронной или на Патриарших прудах. На самом деле это практически Садовое кольцо. В свое время был возведен весьма пафосный дом «Помидор» возле метро «Аэропорт», но продавался он очень тяжело, потому что расположен на Ленинградском проспекте. Критичным, по мнению Екатерины ТОЛЧИНСКОЙ, руководителя филиала «На Маяковской» компании «Новый город», является отсутствие паркинга или хотя бы закрытой территории, где можно было бы ставить машину. Квартиры без этого элемента очень трудно продавать — какими бы они ни были замечательными. Крайне тяжелая, особенно для центра Москвы, проблема — затененность. Дома стоят очень близко друг к другу, солнце не попадает в квартиру ни в какое время года, вид из окна — глухая стена. Добавим к этому, что при продаже без отделки весь «интерьер» — серые бетонные стены, которые и так давят. Покупатели понимают, что жить здесь им придется при постоянно включенном электричестве — и исчезают. То, что архитекторы далеко не всегда создают шедевры, общеизвестно. Например, в квартире более 100 кв. м может быть запроектировано всего три окна — подобный объект сейчас продается в районе метро «Смоленская», и владелец хочет получить по $10 тыс. за кв.м, «потому что вся недвижимость в этом районе стоит дорого». Здравый смысл подсказывает, что сделать эту квартиру трехкомнатной не получится (потому что как минимум одно окно нужно для кухни), а именно такая планировка обеспечила бы хорошую ликвидность. В прессе было много разговоров о прелестях открытых планировок, квартир-студий, «жилищ для молодого неженатого банкира». К сожалению, молодых неженатых банкиров, которые совсем не планируют завести детей, не так много, и подобные бестолково спланированные объекты повисают мертвым грузом.

Квартиры, спланированные как трех- и даже четырехуровневые, смотрятся очень эффектно. Но для городского жилья это нерационально, потому что примерно 15 кв.м на каждом этаже «съедает» лестница. «Спортсменов», готовых бегать в собственном жилище с этажа на этаж за мобильным телефоном или зубной щеткой, сейчас не найдешь. Даже в загородных домах, где изначально иной метраж, потребители в последнее время стремятся к одноуровневым планировкам. Еще одна мода — огромные террасы в пентхаусах. К квартире 200 кв.м прилагается терраса такого же метража, а то и вдвое больше. Но, во-первых, за эту неземную красоту нужно заплатить — по цене квадратного метра в квартире с понижающим коэффициентом 0,3, а то и 0,5. Деньги получаются немаленькие. И пользоваться открытой террасой при нашем климате удастся максимум два месяца в году. Можно, конечно, «ввести в теплый контур» — сделать остекление, провести отопление, переложить пол, т.е. фактически присоединить террасу к квартире, но это стоит огромных денег, соизмеримых с ценой покупки. Так что архитекторам, вероятно, нужно задуматься над тем, что они создают не красОты, а помещения для жизни. У нас не Средиземноморье, среднегодовая температура в Москве всего +3,50с.

Отделка

Эти дефекты, разумеется, касаются не новостроек, а вторичного рынка. Хозяин делал все «под себя», интерьер кажется ему верхом совершенства, но покупателям он почему-то не нравится. Любой риэлтор может рассказать десятки историй о колоннах зеленого мрамора с золотыми завитушками — «серьезные пацаны», особенно в кепках «аэродром», покупавшие квартиры в середине 90-х, именно так и представляли себе роскошь. Еще может оказаться минимализм, когда из предметов мебели только электросчетчик, или японский стиль с ширмами и рисовыми циновками. Как в музее — глядеть здорово, но жить тут не хочется. Хорошо еще, если продавец отдает всю эту роскошь даром — покупателю нужно лишь не измениться в лице при просмотре, а потом недрогнувшей рукой выбросить все из квартиры. Но если чуднАя отделка стоит больших денег, и продавец захочет вернуть траты — неликвид гарантирован. Случай из жизни — в квартире стоит дорогущая мебель (она вообще существует в мире в единичных экземплярах, фабрика выпускает три комплекта в год). Из-за циклопических габаритов мебель невозможно вывезти — ее заносили краном через окно на стадии ремонта. Разрубить на части и вынести владелец категорически отказывается — более того, из-за обстановки цена квартиры возрастает ровно в полтора раза. В дополнение ко всему мебель украшена вензелями владельца. Так что покупатель должен либо срубать их, либо иметь такие же инициалы, как и прежний хозяин. Ну и кто это купит?! А бывают, напротив, квартиры, где все сделано так, что жить там хочется. Тоже случаи из жизни — покупатели на просмотрах плакали, потому что понимали, что им это жилье не по карману. Бюджет на покупку «около этого», поехали посмотреть на всякий случай, и… Такую отделку и обстановку, вероятно, можно назвать антиподом неликвида.

Следы владельца

  Бывает так, что владелец квартиры выставляет цену, которая не соответствует никаким рыночным реалиям. Просто я хочу так! Докапываться до причин — дело неблагодарное, и скорее оно заинтересует старину Фрейда, чем риэлторов. Иногда это элементарное упрямство, иногда неправильно понятая информация. Например, «Иван Иваныч продал точно такую же квартиру за столько-то!». То, что у Ивана Иваныча квартира на Остоженке, а у данного гражданина на «Автозаводской», в расчет не принимается. Случается, что квартира ценна владельцу по каким-то его личным причинам. По наблюдениям риэлторов, чаще это свойственно женщинам. Здесь у нее родился ребенок, она была счастлива в браке — и за то, чтобы расстаться с таким сокровищем, владелица хочет достойную, на ее взгляд, компенсацию. Но рынок, понятно, такой логики не приемлет, и квартира «висит». А бывает и так, что и квартира нормальная, и цена тоже, но в семье нет 100-процентной готовности продавать. Муж хочет, а жена — нет. И квартира оказывается «висяком»: вроде и с продажи не снимают, но каждый раз как-то так происходит, что продать не получается. Риэлторы, естественно, стараются страховаться от таких вариантов. Если по владельцу видно, что продавать он не готов — лучше откажутся, чем тратить деньги на рекламу и время на показы.

Разобравшись с первым вечным вопросом «кто виноват?», переходим ко второму — «что делать?»

Самое элементарное — сбросить цену: квартир, которые не продавались бы вообще, в природе не существует. Кайдо КААРМА, директор управления новостроек отделения «Парк Тауэрс» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», справедливо отмечает, что львиная доля неликвидных квартир являются таковыми потому, что цена не соответствует качеству предложения. Стоит превратить цену в реальную — и объект найдет покупателя. В деле снижения главное — не перестараться: бывали случаи, когда хозяин безуспешно пытался продать, например, за $300 тыс. , а потом в сердцах сбрасывал цену сразу на треть, хотя хватило бы и $20 тыс.

Второй вариант — терпеливо ждать. Возможно, желающий купить эту квартиру найдется, но только через год-два. К тому же в условиях роста цен (он сейчас в элитном сегменте притормозил, но не остановился вовсе) то, что сегодня кажется дорогим, завтра раскупится на ура. Наиболее ярко такая ситуация проявлялась после кризиса 1998 г. : застройщик не готов продавать по бросовой цене, а покупатели не могут приобрести. Но прошло немного времени — и было распродано все. По мнению Александра Илюхина, Управляющего партнера, руководителя Департамента элитного жилья компании «Новое Качество», в подобной ситуации владельцу недвижимости нужно иметь определенную смелость, чтобы пройти этот этап без потерь и переждать сложную ситуацию на рынке. Если квартира пригодна для жилья (т.е. не новостройка без отделки), ее можно сдать. Следует, правда, учитывать, что арендаторы в большинстве своем не любят, чтобы их беспокоили просмотрами квартиры. Согласятся на такое они только в том случае, если время и количество показов четко ограничить (не чаще раза в неделю, по вторникам, с 16.00 до 18.00), а также немного снизить цену аренды. Но даже с учетом снижения цены сдавать квартиру все равно выгоднее, чем вообще ничего не получать от ее простоя.

И, наконец, следует пригласить грамотного дизайнера, который может дать советы по доработке. Что-то выбросить, что-то перекрасить. Даже если в квартире не хватает окон, средствами дизайна можно добавить света, «раздвинуть» пространство.