Почему так долго не сдается моя квартира?

В базах данных многих Агентств недвижимости Москвы немало квартир, которые из месяц в месяц не удается сдать в аренду.

квартира в аренду

Первая причина здесь, как правило, одна – слишком высокую цену выставил владелец квартиры, который уповает на “случайного” клиента на его квадратные метры.

Вторая причина – владелец не хочет платить Агентству относительно небольшие комиссионные за продвижение его квартиры в информационном “Море Интернета” и в печатных изданиях.

Он хочет ”по–старинке” сдать квартиру “человеку с улицы”, совершенно не задумываясь о непредсказуемых последствиях такого шага. Но об этом лучше не говорить, так как многие опытные эксперты могут привести “яркие” примеры из своей практики. Тем более в Москве ….!

Другое дело – квартиры элитные

Стоимостью от 1500 до 3000 тыс. долларов и апартаменты от 3,5 тыс. долларов в месяц до 50000 тыс. Если вы владеете именно такой жилплощадью, сдать ее в аренду без помощи риелторского агентства просто нереально.

Причина проста: на сегодняшний день предложение таких квартир значительно превышает спрос. Поэтому, во-первых, трудно вычислить конкурентоспособную арендную ставку, во-вторых, найти стабильно платежеспособного квартиросъемщика. Главное заблуждение собственника – он сам может сдать свои квадратные метры быстро, надежно и выгодно – основано как раз на незнании рыночной ситуации. Еще одна причина связана с отсутствием культуры общения собственников и риелторов. Владельцы квартир не вполне понимают, за что они должны платить агентству комиссионные, а риелторы не считают нужным заниматься благотворительностью. Черновая работа по продвижению квартиры на рынке просто не видна собственнику и Агентства в “свою кухню” особо их не посвящают. А, возможно, надо бы.

Первый шаг на пути к сдаче в аренду квартиры – это ее адекватная оценка.

Назначая цену найма в месяц, большинство владельцев ориентируются на опыт своих знакомых, соседей или просто на информацию из специализированной прессы. Скажем, хозяин квартиры в “евродоме” (так риэлторы называют новые дома с подземным паркингом и круглосуточной охраной) на третьем этаже знает, что его сосед сверху сдает точно такую же за 4000 тыс. долларов в месяц. Поэтому решает сдавать свою квартиру по такой же цене. Между тем ставка, несмотря на “одинаковость” жилплощади, может оказаться неконкурентоспособной, и в итоге квартира “зависнет”.

Примеры, когда похожее жилье в домах сдается по разной цене, встречаются часто. Например, 2 к. кв. в панельном доме на улице Тихвинская (район станции метро “Новослободская”) со встроенной кухней и санузлом, после свежего косметического ремонта с переклейкой обоев, но все же с “советским” ремонтом, оценился нами максимум в 1500 долларов. Точно такая же по метражу на 4 этажа выше, с прекрасным панорамным видом, переделанная хозяином в студио с отдельной спальней, с новой итальянской мебелью и джакузи в ванной комнате, стоит уже 3000 тыс. долларов в месяц. Хозяин “сданной в аренду” квартиры не будет рассказывать всем ни о достоинствах своей квартиры, ни сколько он вложил денег в ремонт, и какие консультации на начальном этапе ремонта дали ему эксперты нашего агентства недвижимости.

Рыночную стоимость квартиры определяет уже не только район в Москве, но и тип дома.

Наибольшим спросом пользуется жилье в новых домах, монолитно-кирпичных постройках бизнес-класса. Далее по степени востребованности: кирпичные особняки после реконструкции и ЦКовские или “министерские” дома бывшей советской номенклатуры. Следующий по значимости фактор – состояние подъезда. В 90% случаев арендаторы, видя грязный, запущенный подъезд, отказываются от просмотра квартиры, даже не заходя в него.

Ремонт в квартире – один из главных критерев, который может повысить ликвидность вашей жилплощади. Арендаторам нравится жилье, сделанное хозяевами “под себя” – с просторными, светлыми комнатами, интересными дизайнерскими решениями, многоуровневым освещением и встроенной бытовой техникой. Обязательно также наличие в доме выделенной линии Интернет и хотя бы одного машиноместа в паркинге.

Правильно оцененная квартира сдается в быстро. Если этого не произошло, значит, вы неверно ее оценили. Владелец трехкомнатной квартиры на Чистопрудном бульваре, не мог сдать свое жилье, оцененное им в 3500 тыс. долларов, в течение полугода. Мы рекомендовали снизить ставку до 2500 долларов. по причине несвежего ремонта, или сделать “косметику”, чтобы “дотянуть” квартиру до нужного уровня. Собственник выбрал первый вариант и снизил ставку. Арендаторы нашлись в течение недели…

“Продвигайте” квартиру руками профессионалов.

Многие владельцы жилья искренне удивляются, когда узнают о 50% комиссионных агентства. Но за эти деньги вашу недвижимость будут активно продвигать на рынке и подберут надежных, стабильных жильцов.

Безусловно, есть вариант, когда собственник предлагает агентству квартиру, но отказывается от выплаты комиссионных. В таком случае риелторы берут процент только с арендатора. Но для собственника вариант – не самый удачный. Его квартира ждет своего заветного часа во внутренней базе данных агентства, и вспоминают о ней лишь тогда, когда появляется клиент с конкретными требованиями, полностью соответствующими ее характеристикам. Это может случиться через две недели, а может, и через 3–4 месяца. Был случай, когда собственник сдавал роскошную квартиру в Центре за 12000 долларов, причем он “заявился” сразу в несколько крупных компаний. Но не платил. Квартира “провисела” 9 месяцев, хотя ее и показывали, но от случая к случаю. Не трудно посчитать недополученное …

Если же вы готовы платить комиссионные, то продвижение вашей квартиры начинается с момента заключения договора с агентством. Опытный брокер правильно оценит жилье с первого раза и выставит его на рынок по оптимальной цене. А если вы захотите приобрести одну или несколько квартир для их последующей сдачи в аренду, подскажет, в каком доме их лучше купить и какой ремонт сделать, исходя из ваших финансовых возможностей. Такие консультационные услуги, как правило, оказываются нами бесплатно. Впоследствии, если собственник решит покупать и сдавать квартиры именно через наше Агентство, мы возьмем только 2% с продажи каждой квартиры и стандартный процент за сдачу жилья в аренду.

Выбирайте агентство

Конечно, и при обращении в агентство существуют свои подводные камни. Сотрудники некоторых риелторских компаний могут посулить владельцу “золотые горы” – сдать жилье за 1–2 недели по рекордно высокой и потому желанной для собственника цене. Этим грешат мелкие агентства, для которых важно не клиента сохранить, а сколько получить сиюминутную выгоду. Правда, через 2 недели, когда квартира не только не сдалась, но и организованные таким агентством просмотры можно сосчитать по пальцам одной руки, владелец будет вынужден сменить тактику – заняться решением вопроса самостоятельно или обратиться к профессионалам.

Впрочем, многие собственники боятся обращаться в крупные компании, полагая, что там с них возьмут большие комиссионные. Это не так. Размер комиссионных везде одинаков – 50% от месячной арендной платы. Крупные компании обеспечивают и последующее сопровождение клиента: если вдруг по каким-то причинам арендатор через пару месяцев съехал из вашей квартиры, агентство обязуется подобрать вам другого жильца уже бесплатно. У них также существует возможность проверить статус и платежеспособность будущего нанимателя.

В любом случае собственнику квартиры важно понять, что сдача жилья в аренду – это та же работа. Большая ее часть зависит от понимания им ситуации на рынке, выбора агентства и его собственного активного участия в процессе. При совпадении этих трех составляющих своевременная сдача квартиры по цене, устраивающей и владельца, и нанимателя, станет быстро свершившимся фактом. Если же самостоятельно гнаться за “приваловскими миллионами”, то при сегодняшней ситуации на рынке можно легко и просто просчитаться.

Практические советы владельцам жилья от экспертов нашего агентства недвижимости