Продать квартиру в Москве.

Гражданин решил продать квартиру в Москве. Он долго решался на этот шаг, присматривался к рынку недвижимости. Столица – город большой, сложный, нужно многое предусмотреть, нужны, наконец, интуиция и везение. Гражданин делает решительный шаг и заключает договор с риэлторской фирмой. Он озвучивает сумму, которую он хочет получить. Риэлторы, со своей стороны, проводят собственную предварительную оценку стоимости данного варианта продажи жилья в Москве. Они учитывают много реальных факторов, способных повлиять на цену. Затем принимается взаимно согласованное решение — продать квартиру по «н»- ой цене.

Оперативно разрабатывается план сделки и размещается реклама в Москве: в специализированных газетах, журналах, в интернете. Проводится бесплатная фотосъемка, персональный агент продавца тщательно изучает район, состояние самого дома, двора, подъезда. Ему придется постоянно общаться с покупателями по телефону, давать сразу на все вопросы правильные ответы. Он обязан досконально владеть ситуацией, знать сильные и слабые стороны продаваемой квартиры. Грамотная, правильно выстроенная реклама, максимально способствует тому, чтобы продать квартиру быстро и по максимальной цене.

А потом все вместе начинают ждать своего покупателя. Наконец, через неделю (3 недели, 2 месяца, через год) покупатель находится. Он смотрит квартиру с женой, потом с женой и с детьми, потом с другом, потом с другом и с его женой, потом с мамой и с ее подругой и т.д. Он долго торгуется с продавцом жилья (иногда совсем не торгуется), принимает решение и сообщает в агентство о своем намерении купить квартиру… Но и одновременно начинает бояться за свои деньги. Вместе с ним начинает бояться продавец.

Все их страхи оправданы. Квартира, зачастую, является единственным капиталом человека, деньги в Москве за нее платятся только большие и очень большие. Гражданин хочет продать свою единственную квартиру в Москве без рисков для себя, без финансовых, без физических. Он хочет вообще исключить все возможные риски. Покупатель со своей стороны беспокоится за будущее своей новой квартиры. Он собирается заплатить большие деньги и, естественно, хочет, чтобы оформление документов было юридически правильно. Если что – то не так, в конце концов, он может и деньги потерять и квартиру не получить.

В большинстве случаев оплата свежекупленной квартиры (доли квартиры, комнаты, дома, коттеджа) происходит через депозитарную ячейку банка. Объясним подробно, как именно это происходит в Москве (в России) и какие подводные камни могут встретиться на пути покупателя и продавца.

Рынок недвижимости в Москве (в России) выработал достаточно простые и надежные схемы передачи денег с гарантиями для всех сторон сделки. Самым распространенным из них является передача денег через депозитарную ячейку банка. Его мы и рассмотрим.

Вот краткий перечень действий, которые придется совершить:


1.Заключить договора задатка (аванса);

2.Юристам подготовить полный пакет документов для передачи в регистрационную палату;

3.Подготовить основной документ купли-продажи;

4.Назначить день совершения сделки.

Подготовка предварительного договора.

Это первый шаг на пути совершения сделки. Предварительный договор составляется тогда, когда обе стороны уже собрались ответственно совершить сделку. Собственник готов продать квартиру в Москве и покупатель собирается передать первые деньги ему (продавцу) в ознаменование серьезности своих намерений. Это “Договор о задатке” (авансе). Стоит знать, что “Договор о задатке” подпадает под ст. 391 Гражданского кодекса, в которой оговорено, что при невыполнении договора с виновной стороны взимается сумма задатка в двойном размере. И любой суд, вне зависимости от частных договоренностей, примет именно такое решение. Закон – выше частных договоренностей. И прежде, чем приступить к этому этапу, нужно обеим сторонам сделки все тщательно взвесить и просчитать. К тому же никто не гарантирован еще и от форс-мажорных обстоятельств.

Заключается этот договор в простой письменной форме (ППФ) и не требует заверения у нотариуса, поскольку нотариус по закону заверяет действия. А эти бумаги – выразители намерения.

Договор отчуждения

В “Договоре отчуждения” прописывается время, в которое должна совершиться сделка, то есть когда документы должны пойти на государственную регистрацию в Москве. По “Договору отчуждения” право собственности должно перейти от одного лица к другому. Он тоже может быть заключен в простой письменной форме (ППФ), но может быть заключен и у нотариуса (не обязательно!). Если этот договор заверен нотариусом, но не прошел государственную регистрацию, то силы он не имеет. Нотариус выступает только в качестве свидетеля и смысл обращения к нему появляется, если в сделке участвуют люди, относящиеся к группе риска. На суде нотариус выступит соответчиком. Цена подписи нотариуса: 1-1,5% от цены, указанной в договоре продажной стоимости, то есть по такой цене продавец готов продать квартиру в Москве.

Краткое отступление. Очень часто в договоре указывается необлагаемая налогом цена до 1 млн. руб. Причина общеизвестна: человек хочет продать квартиру в Москве (в любом другом городе России), но не желает заплатить все соответствующие налоги. Нелюбовь наших (и не только наших) граждан платить налоги общеизвестна, ведь все, что выше этой суммы (1 млн. руб.), облагается налогом и немалым. Это, конечно, экономно, но рискованно. Если вдруг дело дойдет до суда и сумму, выплаченную за квартиру, по каким-то невероятным причинам захочется вернуть, ничего не получится. Вернется только то, что было указано в договоре. Все сказки о расписках или иных бумажках, в которых указаны дополнительно выплаченные деньги – в суде пустое, и все вопросы по возврату таких денег порой решаются “совсем неправовыми” методами за пределами территории суда. Здесь они не помогут. Если хочешь быть уверенным в возврате именно той суммы, которую заплатил – именно ее и укажи в договоре. Но практика такова, что именно по такой схеме хотят продать( и продают по взаимному согласию сторон) квартиру в Москве (в России) и купить квартиру более 80% клиентов.

“Договор отчуждения” подписывают все стороны-участники. Одновременно подписывается договор с банком о банковских услугах (аренде сейфовой ячейки). У всех банков в Москве есть специальный договор, касающийся риэлтерских сделок, где оговаривается: кто, когда и с какими документами может пройти к ячейке.

Регистрация сделки

Регистрация сделки в Москве идет стандартно месяц. По ускоренной процедуре – две недели. Банк пустит к ячейке продавца квартиры, предоставившего зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о собственности на квартиру. Если сделка не состоялась или в течение 28 дней продавец не является, то в последние 2 дня месяца к ячейке пропускают только покупателя. Для прохода к деньгам ему нужно предъявить паспорт.

Банк за содержимое ячейки ответственности не несет. Он берет на себя функции строгого контролера и надежной охраны. Если в дополнительных условиях в Договоре допуска прописаны два человека, то одного уже не пустят к ячейке ни при каких обстоятельствах. Если на бумаге помарка или грамматическая ошибка, человека не впустят. Нужно будет снова собирать всех участников сделки и переписывать договор.

Если человек хочет продать квартиру в Москве, а потом купить себе другую недвижимость, возможно и в другом городе, то совершается не простая сделка купли-продажи, а “альтернатива” (цепочка). В договоре всегда стоят только два крайних звена сделки: человек, закладывающий деньги и человек, достающий их из ячейки. Если же внутри цепочки присутствуют доплаты, то, как правило, на получение этих (меньших) денег просто пишется расписка в простой письменной форме (ППФ).

Акт приема-передачи собственности.

Последний шаг, который стоит сделать покупателю в Москве – подписать акт приема-передачи квартиры. Он составляется в простой письменной форме. В нем указывается, что именно та квартира передана именно в том виде, в котором была при просмотре. Или в том, в котором это было предусмотрено устной (письменной) договоренностью. Проще говоря, акт приема-передачи свидетельствует о том, что продавец не захватил с собой свой золотой унитаз и джакузи, на которые, собственно, и позарился покупатель при выборе квартиры в Москве.

В итоге

Итак, одного желания собственника продать квартиру в Москве недостаточно. Необходимо правильно изначально определиться с ценой, по которой можно продать квартиру, обязательно “услышать” на этой стадии мнение профессионального риэлтора. Иначе процесс может затянуться на неопределенно долгое время. Поверьте, ни один профессионал – агент не заинтересован в занижении цены, по которой можно продать квартиру в Москве. У продавца тоже есть возможность прозвонить несколько агентств и составить собственное мнение о цене продажи квартиры и о самом агентстве недвижимости.

Но, уж если гражданин твердо решил продать жилье в Москве и пришел в конкретную риэлторскую компанию, то ему (продавцу) следует решиться еще и полностью доверять своему агенту и юристам. Никому не хочется вляпаться в криминальные или иные непредсказуемые ситуации. Вы решили продать свою квартиру, агент приложит максимум усилий для правильного оформления всех необходимых документов. Он вместе с юристами досконально изучит все документы по квартире, соберет все необходимые справки. Порекомендует или вместе с Вами подберет надежный банк в Москве с депозитарием и проверкой денег и т.д. Подготовит все договора, назначит время каждой предстоящей стадии сделки. Ваше агентство на время продажи квартиры, практически, будет “жить” с Вами. При необходимости привлечет к сделке страховую компанию, которая параллельно будет контролировать сделку на всех этапах продажи. Это стоит денег, но часто необходимо это сделать, если речь идет о дополнительных гарантиях безопасности.

Не нужно постоянно дергать агента и агентство. При вашем обращении в риэлторскую компанию с желанием “продать квартиру в Москве” здесь закрутится большой, но поверьте, отлаженный механизм. Все агентство, все юристы будут работать на конечный результат. Если 3-4 дня агент Вам не звонит, это вовсе не означает, что про Вас забыли. Просто, существует определенный временной протокол, связанный с графиком работы многих необходимых организаций в Москве: ЖКО, паспортных столов, нотариусов, БТИ и т.д.

Продавец квартиры не видит большую работу курьеров, регистраторов, помощников агента, юристов, иногда дополнительных экспертов и т.д. У собственников и соответственно у покупателей по ходу сделки возникнут 1001 вопрос, на которые мы обязательно постараемся ответить, но только с позиций правового соответствия Закону. Все усилия будут напрвлены на успешное решение одной, единственной задачи: безопасно, конфиденциально и оперативно продать квартиру в Москве.