Проверка юридической чистоты. Обязательные действия.

Юридическая служба, сопровождающая сделку, тщательно проверит все документы от собственника и изучают историю квартиры.

Эти действия юристов и называют проверкой юридической чистоты сделки и направлены они на выявление всех юридических препятствий для проведения сделки, выявления каких -либо существующих запретов или обременений. Именно юристы обеспечивают юридическую чистоту, чтобы в будущем не возникло даже малейших оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. А оснований для признания сделки недействительной есть более чем достаточно:

В основе юридической чистоты сделки — соблюдение «технологии» и исключение факторов, которые могут впоследствии привести к опротестованию сделки в судебном порядке. Для этого необходимо обеспечить соблюдение и безукоризненную правовую поддержку всех процедурных вопросов, а также провести тщательную экспертизу полной истории возникновения и перехода прав на приобретаемый объект недвижимости.

Для соблюдения юридической чистоты сделки бывает необходимым сделать следующее:

1. получить подтверждение правомочий собственника, прав на недвижимое имущество, факта государственной регистрации, сведений о ранее наложенных запрещениях, арестах, обременениях;

2. идентифицировать личности сторон, проверить подлинность паспортов, определить факты утери и восстановления паспорта;

3. проверить подлинность правоустанавливающего документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество;

4. проверить доверенности (на распоряжение недвижимостью, выданных физическому лицу юридическим лицом, на осуществление регистрационных и прочих действий), согласия супруга на отчуждение недвижимости;

5. получить и проверить информацию о зарегистрированных (прописанных) по месту жительства в настоящее время, а также ранее; включая сведения об основании прописки и выписки, адресе убытия, о наличии выписанных в связи с осуждением или смертью, а также о наличии оснований для прописки по новому адресу;

6. установить дееспособность лиц, совершающих сделку с объектом недвижимости;

7. проверить историю квартиры и при необходимости установить местонахождение интересующих лиц и выяснить у них обстоятельства, имеющие отношение к истории объекта недвижимости.

8. выяснить все другие факторы, которые, могут быть причислены к обстоятельствам, на основании которых сделка может не состояться или в дальнейшем быть признана недействительной.

А именно:

а) Предыдущие сделки с отчуждаемым жильём были проведены с нарушением прямых требований законодательства, в том числе:
— не было получено требуемых законом разрешений, заявлений, в частности: согласия супруга на распоряжение имуществом, приобретённым в период брака; отказов сособственников от преимущественного права покупки; разрешений органов опеки и попечительства на совершение сделки с жильём, в котором несовершеннолетний либо был зарегистрирован, либо имел право собственности;
— заключена сделка, запрещённая законом, в том числе дарение от имени малолетнего, договор отчуждения, где с одной стороны участвовал несовершеннолетний, а с другой – его близкий родственник (законный представитель или опекун);
— доверенность, по которой заключалась сделка, не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

б) Выявлены нарушения закона о приватизации или факты, предшествующие приватизации, вследствие которых договор передачи в собственность отчуждаемой квартиры может быть расторгнут в судебном порядке:
— в число собственников не включены дети, либо лица, временно выбывшие (в армию, места лишения свободы) и от них не предоставлены должным образом оформленные заявления об отказе от приватизации, а также лица, признанные судом безвестно отсутствующими;
— не стали собственниками лица, выбывшие менее чем за пол года до приватизации в дома престарелых или интернаты;
— выдан ордер или распоряжение на заключение договора найма на жилище, из которого предыдущий наниматель выбыл в дом престарелых или инвалидов;
— у лиц, приватизировавших квартиру, имелся хотя бы один ребёнок, нигде не состоявший на регистрационном учёте;
— в момент приватизации в квартире состояло на регистрационном учёте лицо, объявленное судом умершим.

в) Хотя бы кто-то один из постоянно зарегистрированных в квартире или из числа её собственников состоит на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

г) Отчуждаемая квартира обременена правами третьих лиц, в том числе:
— есть снятые с регистрационного учёта в армию, места лишения свободы;
— не вставшие на регистрационный учёт по новому месту жительства.

д) В отчуждаемой квартире сняты с регистрационного учёта лица, признанные судом безвестно отсутствующими или объявленные умершими.

е) Дом, в котором находится отчуждаемое жильё, идёт под снос или стоит в планах на реконструкцию с отселением.

ж) В квартире произведена незарегистрированная перепланировка.

з) По адресу, где находится отчуждаемая квартира, не открыта (новостройка) или приостановлена постановка на регистрационный учёт.

и) Жильё обременено договором аренды, заложено или находится в споре, под запретом или арестом.

к) Нигде не состоит на регистрационном учёте ребёнок одного из собственников, либо лиц, зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади.

л) Квартира перешла по наследству от лица, объявленного судом умершим.

м) Квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий на то право ребёнок, либо другое лицо, имеющее обязательную долю в наследстве и не давшее отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.

н) Один из собственников жилья умер, но наследственное дело не открывалось.

о) Отчуждается квартира ЖСК с не полностью выплаченным паем, либо пай выплачен полностью, но право собственности на неё не зарегистрировано.

п) Жильё ранее участвовало в сделке при условии одновременного заключения других сделок и уже по ним обнаружены нарушения, указанные выше.

На что необходимо обратить внимание:

Документ не должен быть просрочен, фотография в документе не должна быть устаревшей, номера страниц должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими, подчистки и исправления в документе не допускаются. Оформлять сделку по заграничному паспорту стоит только в том случае, если человек постоянно проживает за границей, что должно подтверждаться справкой из Консульства РФ.

Если в паспорте стоит штамп о заключении брака, то необходимо сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру. Имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов.

Для отчуждения такого имущества одним из супругов необходимо согласие второго, пусть даже и бывшего. Это не относится к квартире, полученной в процессе приватизации, если второй супруг не был на момент приватизации зарегистрирован в квартире. Также согласие супруга не требуется в случае наличия брачного контракта, если из него определенно следует, что второй супруг не претендует на данную квартиру.

В любом случае, никто не разберется в предоставленных документах и не проверит их подлинность лучше специалистов агентства недвижимости и юридической службы сопровождения сделки. Вывод: проверка юридической чистоты — обязательное, если не самое главное действие, при проведении сделки купли — продажи жилой недвижимости. Она проводится для того, чтобы максимально обезопасить покупателя от всех рисков.