Риски при покупке квартиры в Москве

Незаконные операции на рынке недвижимости присутствуют и сегодня. Степень риска всегда оценивается вложенными в покупку средствами. Подобные операции обязательно должны производится под наблюдением опытного юриста.

Как влияют сегодняшние законы на взаимоотношения риэлторов и потенциальных клиентов?

риэлтор в москве

В целом — положительно. Базовый документ — Гражданский кодекс РФ, вступивший в силу в 1955году — теперь мало соответствует реалиям времени. Но соответствует. Очень мешает налоговое бремя, которое несут застройщики жилья и до недавнего времени — покупатели жилья. Это негативно сказывается на работе с клиентами,которые вынуждены углубляться во всю кухню минимизации налогообложения при покупке. Неспециалистам в этой области разобраться трудно. Некий оптимизм вызывает закон №104-ФЗ от 07июля 2003г, в котором признаны утратившим силу ст. 86.1,86.2 и 86.3 Налогового кодекса РФ, устанавливавшие контроль соответствия между доходами физических лиц и расходами на приобретение жилья. Не надо объяснять, что сделки по приобретению дорогого жилья привлекали большее внимание налоговиков из-за величины проводимых сумм, чем все прочие операции. А общение с фискальными органами не доставляет удовольствия никому, даже когда нечего опасаться. Позитивный характер носит и закон №122-ФЗ, принятый в 1998году, устанавливающий на территории РФ необходимость производства государственной регистрации права собственности на недвижимость и сделок с ней. Именно он позволил перевести рынок недвижимости с криминальных рельсов на цивилизованный и прозрачный путь совершения сделок. Но и здесь не обошлось без нюансов. Одним из отрицательных моментов являются безумные очереди в филиалах регистрационной палаты с записями и всеми прочими «прелестями» дефицита развитого социализма.

Покупка московской недвижимости - серьезный шаг. Как к нему готовиться, какова должна быть последовательность действий?

Покупка дорогой недвижимости с юридической точки зрения не сильно отличается от приобретения недвижимости в более низком ценовом диапазоне. Любое жилье в Москве сейчас можно приобрести несколькими путями:

1)путем заключения договора инвестирования
2)путем заключения договора долевого участия в строительстве
3)путем заключения договора купли-продажи с собственником

В принципе, первые два пути по сути одно и то же. В этих двух случаях надо знать, что при заключении договора инвестирования или договора долевого участия в строительстве покупатель вступает с застройщиком в простое товарищество, как это трактует наше законодательство. При этом вкладом покупателя являются денежные средства, а вкладом застройщика является сама работа по строительству, стройматериалы, получение различных согласований и сдача дома госкомиссии. Поэтому покупателю при заключении этих видов договоров необходимо смотреть на то, чтобы у застройщика было разрешение на строительство:постановление Правительства Москвы, так называемое ППМ, дающего возможность застройщику строить жилой дом на земельном участке по определенному адресу. Также в договоре должен быть указан срок окончания строительства, хотя бы ориентировочно, или срок сдачи дома госкомиссии с указанием, в течении какого времени застройщик обязуется оформить права собственности покупателя на новую квартиру. Важно, чтобы была указана так называемая комплектация квартиры, то есть то, в каком виде после окончания строительства законченная квартира будет передаваться застройщиком покупателю(с отделкой без отделки и тд), метраж и месторасположение квартиры в доме и т.д. Таким образом, покупатель должен понимать, что при уплате денег за строящуюся квартиру он право собственности не получает. Его он получит лишь после окончания строительства дома что будет подтверждаться свидетельством Но данный вид вложения денег в дорогую недвижимость более выгодный, так как цены на строящееся жилье гораздо ниже, чем на готовые квартиры. Доходность такого вида вложений, если продать квартиру после оформления права собственности, может достигать 30-40% годовых. Что касается третьего пути, то есть приобретения квартиры путем заключения договора купли-продажи, то у риэлторов он называется «вторичная продажа», но покупателей это не должно пугать, так как этот термин не имеет негативного оттенка, а означает лишь то, что право собственности на кого-то уже было оформлено. Вероятнее всего, что первый собственник приобрел квартиру по тому же договору долевого участия в строительстве или в результате приватизации, или в результате наследования, или в результате мены, дарения и т.д. В любом случае, покупатель дорогой квартиры должен изучить всю историю этой квартиры, а именно:первоначальный документ приобретения квартиры в собственность продавцом, свидетельство о праве собственности. Если квартира приобретена продавцом до 1998 года, то свидетельства о собственности может и не быть. Это не должно пугать. Следующий документ, который должен быть в наличии — это передаточный акт, подтверждение производства расчетов между сторонами предыдущей сделки выдаваемая, ЖЕКами или ТСЖ, выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не зарегистрирован(не прописан),хотя стороны могут договориться и о том, что снятие с регистрационного учета будет произведено продавцом и членами его семьи после сделки. Обязательно должно быть согласие супругов на совершение сделки купли-продажи как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Этот документ составляет нотариус в присутствии дающего согласие супруга. 

Возможны ли незаконные операции на рынке дорогой недвижимости? Чего стоит опасаться?

Незаконные операции на рынке дорогой недвижимости практически исключены. Но нюансы, конечно, возможны в любом деле. Если продающаяся в настоящий момент квартира была приобретена собственником в процессе приватизации, при этом в квартире в момент приватизации был прописан несовершеннолетний и он по каким-то причинам не участвовал в приватизации, это дает возможность «обиженному», но уже выросшему несовершеннолетнему оспорить сделку приватизации, а значит, и все остальные сделки. Но в этом году Конституционный Суд РФ принял постановление, которое имеет обязательную силу для всех судов РФ, разъясняющее применение ст.302 ГК РФ. В этой статье говориться о добросовестном приобретении квартиры собственником, то есть, если покупатель не знал и не мог знать в момент совершения сделки о притязаниях того же несовершеннолетнего, то данная сделка признается недействительной, но стороны в первоначальное положение не возвращаются, как это бывало ранее. Новый собственник права собственности на приобретенную недвижимость не лишается и продолжает проживать в квартире, хотя его волнения на этом не заканчивются. Но это уже тема отдельного разговора, и она не столь значительна по сравнению с темой лишения права собственности на квартиру, в которой уже, как правило, сделан дорогостоящий ремонт.

Аналогичная ситуация с теми же последствиями возможна, если продавец квартиры умолчал при ее продаже о том, что один из наследников был обойден при приобретении права собственности продавцом на квартиру, если квартира получалась в результате открытия наследства.

Еще один возможный вариант, когда незаконность предшествующих сделок может стать причиной незаконности настоящей — это то, что продавец, в свое время приобретая квартиру, не расплатился или не полностью расплатился с предыдущим собственником, и последний теперь может оспорить сделку в связи с неплатежом. Поэтому покупателю квартиры необходимо посмотреть какой-либо документ, подтверждающий расчеты, произведенные между сторонами предшествующей сделки. Это может быть приходный кассовый ордер — если в сделке участвовало юридическое лицо, или платежное поручение, расписка, передаточный акт квартиры, где отражено, что расчеты между сторонами проведены полностью.

Страхование рисков на российском рынке недвижимости предлагают многие компании. Как сделать выбор среди этих предложений? Какие виды страхования на сегодняшний день наиболее актуальны для VIP-клиентов?

Когда существовало лицензирование риэлторской деятельности, то страхование ответственности риэлтора было обязательным. На сегодняшний день многие агентства недвижимости преподносят страхование своей ответственности как некое преимущество перед другими, тем самым вводя в заблуждение клиентов. Ведь конракты подавляющего большинства риэлтерских компаний построены таким образом, что наступление страхового случая по ним практически исключено. Но внимание клиента стараются обратить исключительно на красивый страховой полис с многомиллионным страховым возмещением, как раз на уровне соответствующем сумме сделки. А кто интересно показывает правила страхования и договор с клиентами на оказание риэлтерских услуг одновременно?

Прекрасно, когда компания может предложить своим клиентам такую услугу, как страхование самой сделки по приобретению недвижимости или страхование уже приобретенной недвижимости. Конечно, это делается не бесплатно для клиента, он вносит сраховой взнос. Однако крупные риэлтерские компании заключают договора с равноценными страховыми компаниями, совместно разрабатывая беспрецендентные системы скидок. Как правило, клиенты компаний этого уровня избавлены от хлопот по заключению самого договора страхования. От них требуется лишь передать минимальный пакет документов, ответить на ряд вопросов риэлтора, прошедшего специальное обучение по программе страхования. Через несколько дней клиенту передают целиком оформленный полис. Это позволяет избежать очередей в страховых компаниях.

Но покупатели дорогой недвижимости не застрахованы от таких случаев, как дележ имущества при разводе, права наследования. Есть ли различия в подходах и юридических методах, когда подобные вопросы касаются элитной недвижимости?

Покупателям дорогого жилья подобные вопросы решать проще. Практически все клиенты такого уровня пользуются услугами собственных юристов. Что касается наследования, то здесь есть существенные изменения, связанные со вступлением в силу части 3 Гражданского кодекса РФ. Но эти изменения касаются как дорогого так и недорогого жилья. Наконец появилась возможность составления незаверенного нотариально завещания, если оно совершается наследодателем в чрезвычайных обстоятельствах, появилось понятие душеприказчика(исполнителя завещания), более полно и тщательно теперь прописаны в законе очереди наследников, появилось понятие «наследование предприятия». При вступлении в права наследники должны помнить принцип «Собственность — это не только и не столько права, сколько обязанности». И основная обязанность наследника после принятия наследства — уплата налога. Особенностью же наследования дорогого жилья является уплата очень высокого налога.

Какова судьба ипотеки на рынке дорогого жилья?

Приобретение недвижимости в рассрочку существует в России уже давно. Но период этой рассрочки раньше был не так велик, примерно 2-3 месяца или, если у застройщика не все в порядке было с документами и оно находились в стаии доработки, то платежи привязывались к выходу очередного документа, подтверждающего тот или иной статус строительства. Все зависело от того, из каких источников получали первоначальные деньги на строительство сами застройщики. Если это был кредит, то абсолютно любая рассрочка стоила денег. Если же использовались личные средства застройщика, то здесь все зависело от уровня инфляции и повышения стоимости стройматериалов, оборудования и т.д. Вряд ли в отношении этой услуги что-то существено будет меняться по сравнению с настоящей ситуацией. Существует «инфляция», и поэтому стоимость квартир на начальной стадии строительства всегда ниже, чем на завершающей. В случае рассрочки платежа речь будет идти все-таки о кредитовании, возможно под минимальные проценты. Но на это можно только надеется.

Стабильность на рынке недвижимости практически на 100% зависит от юридических перспектив. С кажым годом увеличивается количество норм права, которым в судах и на практике дается единообразное толкование, что немаловажно для юристов, которые занимаются оформлением сделок. Государство декларирует либерализацию налогового законодательства РФ. Истекают сроки исковой давности по сделкам, совершенным тогда, когда рынок недвижимости носил еще хаотичный и криминальный характер. Речь идет о начале 90-х годов. То есть возможность оспаривания сделок с квартирами на вторичном рынке, совершенных в те годы, уменьшается.