Рынок элитного жилья в Москве.

Элитное жилье в Москве – особое явление

элитное жильё в Москве

В последние годы так называли какие угодно объекты, за исключением квартир в панельных домах. Какие дома и квартиры покупает сегодня столичная элита? Еще десять лет назад элитное жилье воспринималось как рекламный плакат, говорящий о том, что хозяин дома или квартиры весьма успешен и многого достиг. Отсюда – кричащие интерьеры, навязанные предприимчивыми дизайнерами, страсть к показной роскоши. Сегодня ситуация начала меняться. Стремление к китчу отступило на второй план, уступая место вкусу и здравому смыслу.

Покупатели элитного жилья

Существует мнение, что сегодняшняя элита – это первое поколение капитала, и только третье поколение будет образованным, исторически адекватным, имеющим художественный вкус. Среди клиентов появилось немало людей неординарно мылящих и талантливых, готовых пробивать себе дорогу собственными интеллектом и трудолюбием, а не только близостью к власти или нефтяной трубе. А в последние два года при покупке элитного жилья в Москве клиенты стали ценить российскую историю.

К риэлторам все чаще стали обращаться бизнесмены в возрасте тридцати пяти–сорока лет, которые хотят жить в зданиях, имеющих историческую ценность.

Покупка или аренда особняка с двухвековой историей в Москве – предприятие дорогостоящее и неблагодарное, в отличие от Европы, где существует законодательная база, позволяющая жить в замке в обмен на поддержание в нем элементарного порядка.
Ситуация в России в этом отношении постепенно меняется. Минкульт планирует сдавать исторические здания в аренду и продавать их по символической цене в обмен на обязательство провести реставрацию. Такая схема давно и успешно используется в Европе, именно благодаря ей удалось сохранить в прекрасном состоянии многие замки и особняки во Франции, Великобритании, Германии и Чехии. Но даже сейчас арендаторы и владельцы многих памятников архитектуры и истории в России имеют прекрасные возможности для бизнеса и инвестиций. Всегда найдутся желающие отпраздновать свадьбу ресторане, где в XVIII веке собирался весь московский бомонд, или остановиться на пару ночей в особняке, где Пушкин навещал Баратынского. Доходность исторических объектов при правильном подходе может быть чрезвычайно высока.

Российское законодательство.

Одним из основных камней преткновения между законодателями и собственниками-покупателями-продавцами недвижимости остается недостаточно отрегулированный процесс изъятия земель у владельцев. Расширение границ Москвы, масштабные планы строительства инфраструктуры на новых столичных территориях сделали эту тему еще более актуальной, чем во времена конфликта вокруг поселка «Речник». Право частной собственности в любом государстве не может считаться безусловным, однако необходима гарантия, что все убытки собственнику будут возмещены. Не так давно похожий конфликт решался в Высшем арбитражном суде. За право на землю в элитном жилом комплексе «Золотые ключи-1» спорили владельцы квартир и московские власти, образовавшие рядом с элитным кварталом заповедник. Теоретически «Золотые ключи» могли снести как поселок Речник, но жильцы смогли отстоять право собственности на землю под таунхаусами.


В последние годы нередки случаи, когда с помощью юридических уловок под строительство получают участки в природоохранных зонах. Громкий скандал, широко освещавшийся в прессе, был связан с именем экс-губернатора Московской области Борисом Громовым, который незаконно перевел около 1 000 гектаров земли лесного фонда в категорию «земли населенных пунктов». За счет близлежащих лесов он собирался расширить границы семи поселков Рублевки. Но подобные инциденты всегда можно оспорить в суде. К тому же часто привлечение внимания общественности и прессы решает дело. Конечно, так бывает не всегда. Но поколения областных и городских властей сменяют друг друга, их представители определенно становятся более организованными и непредвзятыми. Пару лет назад под застройку коттеджами едва не был отдан музей-заповедник «Бородинское поле». Однако прокуратура отменила уже изданные постановления о передаче земельных участков в частную собственность, а главе Можайского района было объявлено предостережение. Юбилей Бородинского сражения благополучно отметили на привычном месте.


Скажутся ли негативным образом на рынке элитного жилья скандалы с участием чиновников и депутатов Госдумы, связанные с владением недвижимостью в Москве и за рубежом. Сложно представить, что чиновники совсем перестанут пользоваться услугами агентств элитной недвижимости. При этом представителей власти среди покупателей домов и квартир намного меньше, чем принято считать. Подумайте, зачем им покупать недвижимость, если они привыкли получать ее от государства бесплатно? Наглядный пример – «Дом на Тишинке», в котором треть квартир выдавалась сотрудникам Управделами президента. Кроме того, гипотетическое снижение покупательского интереса у чиновников может компенсироваться активностью клиентов-инвесторов. Число желающих вкладывать средства в основном в загородную элитную недвижимость, стремительно растет, рынок «элитки» независим от подобных внешних обстоятельств.

Как оценить инвестиционную привлекательность недвижимости Москвы и области в сравнении с зарубежной?

Объект в городе или загородном поселке, приобретенный для инвестирования средств, всегда можно выгодно продать. Земли для строительства в Москве и области с каждым годом становится все меньше, поэтому ценность, а вместе с ней и цена квартиры или дома будут лишь расти. А вот популярность инвестиций в зарубежную недвижимость среди россиян снижается. Тенденции российского рынка зарубежной недвижимости связаны прежде всего с ценой на нефть. Когда они били все мыслимые рекорды, российские граждане с жадностью набрасывались на новые европейские рынки, особо не приглядываясь к тому, что покупают. Оптимизм подогревался ростом цен на недвижимость. Однако, начиная с 2008 г., цены на недвижимость во многих странах перестали расти. Холодным душем стали счета за содержание недвижимости (2–5% в год от стоимости). Поскольку состоятельные люди у нас – это в основном выходцы из финансовой сферы, они быстро подсчитали, что содержание недвижимости сравнялось с проживанием в фешенебельном отеле с пятизвездочным обслуживанием.
Элитная зарубежная недвижимость сегодня интересна в основном тем, кто планирует уехать из нашей страны. Наверное, рынок элитной недвижимости стал патриотичнее. Какие факторы становятся определяющим при выборе элитного жилья в столице? В первую очередь – район. У большинства москвичей, увы, такие жилищные стандарты, что для состоятельных покупателей нет иного выбора, как отделиться от них. Рейтинг районов, где расположено элитное жилье, сегодня выглядит следующим образом: Остоженка, арбатские переулки, Замоскворечье, Плющиха, Хамовники. Высокие цены на жилье в Москве давно превратились в анекдот. К примеру, за стоимость одного квадратного метра на некоторые объекты в центре города можно купить целый дом на юго-западе Франции или пять квартир в Германии. Так ли это и есть ли у московских элитных квартир конкурентные преимущества перед западными?

Разговоры о сверхдорогой недвижимости в российской столице несколько преувеличены.

По общему качеству жизни Москве еще очень далеко до многих городов Запада, поэтому едва ли жилье здесь стоит намного дороже, чем, скажем, в Лондоне или Токио. Главные различия не в цене. В Москве, по сравнению с другими городами мира, предложение элитной недвижимости весьма ограниченно. Элитных домов немного, причем это новостройки, а не отреставрированные здания, как в европейских столицах. Кроме того, в наиболее дорогих столицах мира давно сформировались территории, где находятся элитные жилые кварталы и престижная коммерческая недвижимость. На сегодняшний день в Москве нет районов с полностью сформированной инфраструктурой класса deluxe. В Европе и Америке, в отличие от России, элитный комплекс не может быть построен среди хрущевок, там не бывает точечной застройки, у них все сформировалось еще 300 лет назад.

Апартаменты

Еще недавно в столице не существовало лофтов и апартаментов, а квартиры-пентхаусы в центре Москвы можно было пересчитать по пальцам. Насколько востребованы сейчас квартиры, офисы и торговые площади нестандартной планировки? Что касается законсервированных промышленных зон в черте города, то давно пора было ими заняться. Москвичи на личном опыте убедились, что унылые и мрачные, с налетом заброшенности промышленные кварталы можно сделать современными и свежими, удобными для жизни. Покупателями квартир в лофтах в основном становятся иностранцы и москвичи, часто бывавшие за границей. В Европе лофты освоили еще в 1950-х гг. Там они сразу привлекли внимание людей творческих профессий, прежде всего нестандартностью и возможностью проявить собственный взгляд на мир.

Апартаменты – также специфический формат жилья, пока непривычный даже для искушенного столичного обывателя. Однако при всех своих минусах, в апартаментах невозможно прописаться они завоевали уже до 10% рынка московской недвижимости.

 Апартаменты приобретают состоятельные люди, которые ценят месторасположение, статусность, безопасность и наличие сервиса. Для большинства это – временное жилье или представительские квартиры. Обычно их покупают бизнесмены, иностранцы, экспаты, также апартаменты популярны среди детей состоятельных родителей. Относительно пентхаусов можно сказать, что это жилье по-прежнему штучное, не для всех. По крайней мере, если иметь в виду настоящие пентхаусы – квартиры на последних этажах высотных домов, имеющие панорамный вид, отдельный лифт и выход на крышу, – их в столице не так уж много.