Схема работы с риэлтором
С проблемой квартирного вопроса рано или поздно может столкнуться каждый.
Что гораздо
- эффективнее: решить вопрос самостоятельно или довериться агентству недвижимости?
Если у вас мало времени, нет юридических знаний, и вы хотите сберечь свои нервы, то стоит обратиться к риэлторам. Как подобрать квалифицированного риелтора, как правильно заключить с ним контракт и главное как понять, помогает ли он вам заключить выгодную для вас сделку или просто хочет опустошить вам карман.
На эти и другие вопросы вы узнаете ответы из данной статьи.
Агентство или частный риэлтор ?
Прежде, чем приступить к поиску предложений по покупке или продаже недвижимости, нужно обзвонить всех своих знакомых и друзей, которые уже имели опыт в решении квартирного вопроса и работали с агентствами. Вы может узнать много нового, и тогда точно будете знать, с какими агентства или риэлторами не стоит иметь дел.
С частным риелтором придется строить отношения исключительно на доверии и отзывах. И часто это хорошо, поскольку услуги частного риелтора стоят дешевле, чем в агентствах, а интерес у него в хороших отзывах гораздо выше, так как от них зависит его заработок. Если же вы решитесь работать с профессиональным агентством, то знайте, у каждого из них есть черный список конкурирующих агентств, с подмоченной репутацией, с которыми лучше не связываться. Так что, начиная работу с крупным риэлторским агентством недвижимости, вы будете знать то, что ваш риэлтор сначала ознакомиться со списком черных риэлторов, прежде чем начнет искать нужные вам предложения.
Сразу к нескольким агентствам обращаться не выгодно. Всеобщее мнение о том, что квартира продастся быстрее, если ее станут продавать большое количество агентств, ошибочно. Представьте, что вы решили обратиться сразу в 4 агентства, представили им желаемые характеристики для подбора квартиры. Каждая из фирм внесла в единую базу вашу информацию. И во что же для вас это выльется? А в то, что покупатели или такие же риэлторы обнаружат 4 одинаковых объявления и начнут активно торговаться, сбивая цену, а шансы у них высокие сделать это. Такая же ситуация произойдет и с покупкой квартиры, вам просто предложат ее дороже, чем вы желали.
Поэтому, лучше тщательнее выбрать одно агентство, заключить с ним договор и либо внести предоплату (для покупки квартиры), либо передать документы (при продаже квартиры). Это привычная практика. Если же вас достают другие агентства, известите об этом своего агента, он сам разберется с другими агентствами.
Однако есть исключение. Очень часто в Подмосковье работают одновременно с несколькими агентствами, поскольку все риэлтерские компании знаю друг друга. Но если вы не в курсе цен на недвижимость, лучше обращаться в какую-то одну фирму.
Оцените риелтора
После выбора риэлтерского агентства не спешите сразу оформлять договор, сначала точно убедитесь, что компания знаток своего дела и не «кинет» в случае чего.
Помните, работа всех риэлторов практически одинакова, поэтому если вы нашли агентство, которое предлагает вам низкие цены, не обольщайтесь. Это может быть обычная уловка, скорее всего вам придется еще и доплатить в будущем.
Еще одна уловка заключается в том, что вам могут предложить ряд дополнительных услуг, таких как, сбор документов (справки из РегПалаты, БТИ) или быстрая регистрация документов. Бывает, что это выгодно, если вам сделку нужно оформить срочно. В остальных же случаях, проще и дешевле собрать все необходимое самому, а может даже ничего, и собирать не нужно, например, срок действия техпаспорта (требуется для продажи квартиры) составляет 5 лет.
Посоветовать тут можно одно:
- заранее до подписания договора обсудите все дополнительные расходы и сбор необходимых документов, которые могут срочно понадобиться на стадии оформления квартиры.
Еще одно важное дополнение – риэлтор другой стороны. Если вы работаете с профессиональным агентством, то обе стороны между собой урегулируют все проблемы. Если же вы оформляете все сами, а противоположная сторона через агентство, не будет лишним узнать всю информацию о нем, чтобы быть уверенным в их профессионализме и надежности. Ведь, если что случиться, вернуть свой аванс будет непросто.
Как подготовиться к сделке
- После того, как вы обсудили все вопросы, но еще не заключили договор, возьмите домой проект договора и тщательно его изучите. Если вас что-то настораживает, лучше проконсультироваться с юристом, а потом обсудить проблемные места договора уже с агентством.
- Стоит обратить особое внимание на срок действия договора – он должен быть краткосрочным. Обычно, при продаже или покупки этот срок – 1-2 месяца, при иной сделке – до 3-4 месяцев. При покупке квартиры в договоре должны быть обязательно учтены требования приобретаемой квартиры, если продажа, указывайте цену, ниже которой продавать вы не будете.
- Так же стоит узнать, если вы захотите расторгнуть договор по каким-либо причинам, вернут ли вам предоплату.
- Чтобы быть в курсе всего, что происходит с вашей недвижимостью, попросите агента, сообщать вам обо всех этапах работы. Если объявления о вашей квартире будет размещаться в СМИ, узнайте в каких именно, чтобы можно было держать на контроле достоверность публикуемой информации.
- Бывает так, что риэлтор в объявлении умышленно поднимает стоимость квартиры, чтобы в дальнейшем иметь возможность торга. Этот пункт также нужно оговорить в договоре.
Тонкости проводимой сделки
Риэлтор может не рассказывать вам о каждом своем шаге, но быть всегда у телефона обязан.
Касаемо обстоятельств, то агент должен информировать вас о проделанной им работе на следующих этапах:
- Подбор квартиры.
Агент по недвижимость обязан вам докладывать обо всех поступивших заявках на вашу квартиру. Основные его задачи: просмотреть все предложение, исключить неподходящее по требованиям, отобрать подходящее. В среднем из 100 заявок, только лишь 20% подходят по параметрам вашей заявки. Вот их и должен предложить на осмотр, ваш риэлтор. - Осмотр квартиры.
Старайтесь подробнее рассказывать о своих предпочтениях и обговорить любую мелочь – это позволит вам сэкономить ваше время. При осмотре квартиры, осматривайте каждый уголок, если что-то закрыто, обязательно просите открыть, чтобы вы могли найти все недостатки квартиры, если они имеются. А вот эмоции лучше держать при себе, осматривайте квартиры без излишней заинтересованности, чтобы был повод для торга.
При каждом осмотре квартиры, риэлтор присутствовать не обязан – это предмет исключительно личной договоренности.
Документы на квартиру при осмотре, хозяева показывать вам не должны, а вот при внесении аванса – обязаны. На осмотре, обязательно запомните адрес квартиры, дом, этаж, двор, а лучше – запишите. При заключении договора не должно быть никаких расхождений между номером дома и квартиры, и даже этажом (вам могут показать квартиру на 5 этаже, а продать на 4), поэтому это повод для расторжения договора.
- Внесение аванса.
Как правило, в Москве и Подмосковье, он обязателен. Аванс за квартиру является подтверждением серьезности ваших действий. В среднем аванс составляет 1-5% от стоимости квартиры. Обычно, аванс вносят наличными деньгами, при передаче денег обязательно должен присутствовать риэлтор. Аванс могут внести и сами риэлторы, но они должны иметь доверенность от собственника.
Прежде чем подписать договор о внесении аванса, внимательно и спокойно его изучите, проверьте доверенности у риэлторов и ни в коем случае не отдавайте деньги, пока не увидите оригинальные правоустанавливающие документы на квартиру.
- Сбор документов.
Профессиональные агентства затрачивают в среднем 4-10 дней (квартира с подготовленными документами уже есть) на сбор документов к предстоящей сделке. При продаже квартиры на сбор документов может уйти месяц. Здесь крайне важно обговорить все условия сделки и уточнить даже время получения ключей на квартиру. Главное помните: продавец в любой момент может отказаться от договора и поэтому до получения документов просить ключи, чтобы сделать ремонт, преждевременно. - Оформление сделки.
Этот день для вас самый ответственный и к нему надо быть подготовленным во все оружие. Накануне сделки, запросите у риэлтора проект договора купли-продажи, внимательно его изучите, непонятные моменты обсудите с риэлтором. Попросите еще раз повторить все этапы намечающейся сделки – как произойдет оплата, когда будет подписан договор, когда вы сможете въехать в свою квартиру или получить деньги, в зависимости от того – продавец вы или покупатель.