Оплата через ячейку банка
В большинстве случаев оплата покупаемой квартиры (доли квартиры, комнаты, дома, коттеджа) происходит через депозитарную ячейку банка.
- Объясним подробно, как именно это происходит в Москве и какие подводные камни могут встретиться на пути покупателя и продавца.
Вот краткий перечень действий, которые придется совершить:
- Заключить договора задатка (аванса);
- Юристам подготовить полный пакет документов для передачи в регистрационную палату;
- Подготовить основной документ купли-продажи;
- Назначить день совершения сделки.
Подготовка предварительного договора
Это первый шаг на пути совершения сделки.
Предварительный договор составляется тогда, когда обе стороны уже собрались ответственно совершить сделку.
Собственник готов продать квартиру в Москве и покупатель собирается передать первые деньги ему (продавцу) в ознаменование серьезности своих намерений.
Это “Договор о задатке” (авансе).
Стоит знать, что “Договор о задатке” подпадает под ст. 391 Гражданского кодекса, в которой оговорено, что при невыполнении договора с виновной стороны взимается сумма задатка в двойном размере. И любой суд, вне зависимости от частных договоренностей, примет именно такое решение. Закон – выше частных договоренностей. И прежде, чем приступить к этому этапу, нужно обеим сторонам сделки все тщательно взвесить и просчитать. К тому же никто не гарантирован еще и от форс-мажорных обстоятельств.
Заключается этот договор в простой письменной форме (ППФ) и не требует заверения у нотариуса, поскольку нотариус по закону заверяет действия.
- А эти бумаги – выразители намерения.
Договор отчуждения
В “Договоре отчуждения” прописывается время, в которое должна совершиться сделка, то есть когда документы должны пойти на государственную регистрацию в Москве.
По “Договору отчуждения” право собственности должно перейти от одного лица к другому. Он тоже может быть заключен в простой письменной форме (ППФ), но может быть заключен и у нотариуса (не обязательно!). Если этот договор заверен нотариусом, но не прошел государственную регистрацию, то силы он не имеет. Нотариус выступает только в качестве свидетеля и смысл обращения к нему появляется, если в сделке участвуют люди, относящиеся к группе риска. На суде нотариус выступит соответчиком. Цена подписи нотариуса: 1-1,5% от цены, указанной в договоре продажной стоимости, то есть по такой цене продавец готов продать квартиру в Москве.
Краткое отступление.
Очень часто в договоре указывается необлагаемая налогом цена до 1 млн. руб. Причина общеизвестна: человек хочет продать квартиру в Москве (в любом другом городе России), но не желает заплатить все соответствующие налоги. Нелюбовь наших (и не только наших) граждан платить налоги общеизвестна, ведь все, что выше этой суммы (1 млн. руб.), облагается налогом и немалым. Это, конечно, экономно, но рискованно. Если вдруг дело дойдет до суда и сумму, выплаченную за квартиру, по каким-то невероятным причинам захочется вернуть, ничего не получится. Вернется только то, что было указано в договоре. Все сказки о расписках или иных бумажках, в которых указаны дополнительно выплаченные деньги – в суде пустое, и все вопросы по возврату таких денег порой решаются “совсем неправовыми” методами за пределами территории суда. Здесь они не помогут. Если хочешь быть уверенным в возврате именно той суммы, которую заплатил – именно ее и укажи в договоре. Но практика такова, что именно по такой схеме хотят продать( и продают по взаимному согласию сторон) квартиру в Москве (в России) и купить квартиру более 80% клиентов.
“Договор отчуждения” подписывают все стороны-участники.
Одновременно подписывается договор с банком о банковских услугах (аренде сейфовой ячейки). У всех банков в Москве есть специальный договор, касающийся риэлтерских сделок, где оговаривается:
- кто, когда и с какими документами может пройти к ячейке.
Регистрация сделки
Регистрация сделки в Москве идет стандартно месяц. По ускоренной процедуре – две недели.
Банк пустит к ячейке продавца квартиры, предоставившего зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о собственности на квартиру.
- Если сделка не состоялась или в течение 28 дней продавец не является, то в последние 2 дня месяца к ячейке пропускают только покупателя. Для прохода к деньгам ему нужно предъявить паспорт.
Банк за содержимое ячейки ответственности не несет.
Он берет на себя функции строгого контролера и надежной охраны. Если в дополнительных условиях в Договоре допуска прописаны два человека, то одного уже не пустят к ячейке ни при каких обстоятельствах. Если на бумаге помарка или грамматическая ошибка, человека не впустят. Нужно будет снова собирать всех участников сделки и переписывать договор.
Если человек хочет продать квартиру в Москве, а потом купить себе другую недвижимость, возможно и в другом городе, то совершается не простая сделка купли-продажи, а “альтернатива” (цепочка). В договоре всегда стоят только два крайних звена сделки: человек, закладывающий деньги и человек, достающий их из ячейки. Если же внутри цепочки присутствуют доплаты, то, как правило, на получение этих (меньших) денег просто пишется расписка в простой письменной форме (ППФ).
Акт приема-передачи собственности
Последний шаг, который стоит сделать покупателю в Москве – подписать акт приема-передачи квартиры.
- Он составляется в простой письменной форме.
В нем указывается, что именно та квартира передана именно в том виде, в котором была при просмотре. Или в том, в котором это было предусмотрено устной (письменной) договоренностью. Проще говоря, акт приема-передачи свидетельствует о том, что продавец не захватил с собой свой золотой унитаз и джакузи, на которые, собственно, и позарился покупатель при выборе квартиры в Москве.